楼市进入调整期 二线城市投资需求升温

一线城市投资性需求受到严厉限制，而二线城市房价正处于上升阶段，加之各种限制已基本不复存在，使得热钱投资楼市热情大增。预计未来会有更多热钱涌入，二线城市的楼市将会“起蓬头”。

二线城市量价齐涨

二线城市房价显示出强劲的上涨势头，有部分城市环比涨幅已经超过一线城市，同时成交量也开始急剧放大，呈现出价涨量升的强势格局。

国家统计局最近公布的数据显示，2016年3月份，70个城市中，有62个城市房价止跌或上涨。其中厦门(楼盘) 、合肥(楼盘) 、上海(楼盘) 、深圳(楼盘) 和南京(楼盘) 5个城市的房价环比增幅最大。

相比此前深圳房价的持续上涨，3月份厦门和合肥房价显得较“高调”。数据表明，3月份厦门环比涨幅达到5.4%，排在涨幅榜之首，合肥也以4.6%的环比涨幅排在次席。本刊不动产研究中心发现，此前涨幅榜长期被一线城市“霸占”，大多数时候为深圳，而此次被两个二线城市取而代之，在近一年半时间里尚属首次。

对于二线城市房价的飙涨，专家认为与投资资金的涌入有着密切的关系。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，一线城市的房价偏高，部分投资投机资金开始撤出一线城市，进入二线城市，这使得此类二线城市的价格涨幅开始超越一线城市。

伴随着价格的上涨，二线城市成交量不断放大。中国指数研究院公布的数据显示，最近一周(4月11日至17日)，二线城市成交量环比上涨19.4%，同比大涨89.9%。八成二线城市成交量出现反弹，其中，宁波(楼盘) 、厦门、南宁、大连(楼盘) 等城市环比涨幅超过50%，成都、济南(楼盘) 、青岛(楼盘) 、昆明、南昌(楼盘) 等城市环比增幅在20%~40%之间。

成交量的放大，也导致部分二线城市库存已经降至供不应求区间。根据易居研究院公布的数据显示，截止到今年3月底，二线城市中有厦门、杭州、济南、苏州(楼盘) 、南京、合肥等城市的存销比降至10以下;青岛、南宁、太原(楼盘) 、福州等城市，该数据也接近10。通常情况下，当存销比处在10~15之间，市场处于供需平衡状态。

多重因素共同促成

二线城市楼市出现放量上行现象，是由多个因素共同造成的结果。市场预期与政策利好形成“共振”，加之资本重新转战楼市，从而使得二线城市房价重拾涨势。

低利率、低门槛，金融政策的极度宽松，对市场需求起到了极大的推动作用，这也是这一轮行情的主要推动力。据了解，首套首付、二套首付、利率不断下调到历史最低，购房、投资入市门槛下降，提高了支付房款能力，住房与投资需求集中入市。

其次是一系列限制政策的松绑，也使得各种需求开始涌入市场。中国城市研究院院长谢逸枫分析指出，系列限制政策的松绑，限购、限贷、限外、限价等政策在绝大多数二线城市已基本退出，大量的新增改善与投资需求爆发。另外，减税形成的利好在一定程度上降低了购房成本，也促使需求提前释放。

热钱流入楼市，也成为一股不可忽视的力量。据了解，自2015年6月发生“股灾”以来，股市仍然处于熊市阶段，社会资本入市意愿不大。而与此同时，P2P平台接连出事、银行理财产品收益下降，资金投向成为不少高净值人士必须认真思考的问题。而恰逢楼市转暖，加之限制减弱，热钱流入便顺理成章，从而也推动了房价的上涨及需求的回升。

二线城市楼市明显转暖，也带火了土地市场“”现象频现。如最近一周(4月11日至17日)，全国就出现在二线城市南京，出自江宁区等三幅地块溢价率都达到100%~160%之间。而据海通证券跟踪监测的数据显示，3月份，二线城市土地市场表现火热。数据表明，二线城市在3月份土地成交溢价率升至38.5%，比全国27.0%整体水平高出11.5个百分点;而一线城市土地成交溢价率只有16.7%，比二线城市低21.8个百分点。

投资需求持续升温

政策面宽松、市场基本面改善，在房价持续上涨的情况下，投资性需求在二线城市有可能会不断升温。

专家表示，未来二线城市房价将会持续保持上涨态势，这会进一步刺激楼市投资需求。谢逸枫预测，自2015年4月份以来，中国房价环比涨幅由负转正，以此为拐点进入上行通道，整个上涨行情将会延续至2017年，因此在2016年下半年，二线城市仍将处于上涨通道。

而市场基本面的改善，也使得热钱投资热情上升。世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟表示，本次市场的涨升不仅是货币政策的体现，也是基本面因素，如产业、城市建设所吸引的人口导入带来的直接结果，这也是二线城市楼市迅速跟上一线城市涨幅的原因。陈仲伟进一步表示，人口聚集的趋势不会在短期改变，这会导致部分二线城市的房价保持上行趋势。

而从市场预期来看，二线城市整体持续宽松是大概率事件。目前仍有地方政府继续在供需两端“放大招”去库存。需求层面，银川(楼盘) 、吉林省出台政策，放宽公积金政策，除了降低首付比例、提高贷款额度之外，银行将异地贷款覆盖至全国范围，吉林省可提取公积金来付首付，公积金政策迎来最为宽松时期。辽宁提出对于库存严重的地区要停止供应房地产开发用地，安徽提出通过优化土地利用结构、促进产业结构调整和区域协调发展措施调整土地供应。

基于上述种种，未来二线城市会收到更多投资性需求的关注。业内人士表示，目前市场已经面临供需失衡状况的城市，如厦门、合肥、苏州、南京、杭州等，或者因为市场需求放大而导致供应逐渐减少的城市如济南、青岛、宁波、南昌等，房价上涨有可能会提速，而这会刺激投资性需求放量。

不过有行业观察人士表示，如果房价上涨过快，有可能会遭受政策调控。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前政策出台的导向看，上海、深圳等城市出台收紧政策，主要是为了平抑房价的快速上涨。但实际过程中，此类政策的释放，或也会影响二线相关城市的政策。尤其是在此类二线城市房价快速上涨的情况下，政策有可能会适当收紧。