“以房养老”是咋回事？房子抵押出去后 老人还能住吗？

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 “以房养老”是咋回事？

 “以房养老”，简单说就是老人把自己名下的房产抵押给保险公司或银行等金融机构，在房屋产权仍归老人所有的情况下，保险公司或银行根据房产的价值，按比例每月向老人支付养老金，直到老人身故。老人身故后，保险公司或银行获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老相关费用。

 在我国，目前“以房养老”主要有银行版和保险版两种模式。

 从2007年开始，北京、上海、南京、杭州等地相继出现过一些银行版“以房养老”的自发性试点，武汉也有多家银行参与，但均未被市场接受。2013年9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，各大银行开始陆续响应，逐步开展相关业务。

 保险版“以房养老”是舶来品，是上世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立，在国内试点始于四年前。自2014年7月1日起，北京、上海、广州、武汉四个城市拥有房屋完全独立产权的60岁以上老人，可选择“以房养老”，试点期两年。2016年7月，监管部门又将试点期延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。

 不少老人受益于这类产品。北京市民康锡雄的女儿多年前就去世了，老两口除了这套房，没什么积蓄，一个月退休金加起来7000多元，虽然听起来不少，但夫妻俩总有一种危机感，有钱也不敢花。2014年，北京开始试点以房养老，他们就第一个报了名。

 当年，康锡雄的房子评估为305万，在夫妻俩有生之年，每月都会收到保险公司支付的9100多元养老金，月收入变成了16000多元。将来如果把房子出租，两人住养老院，每月还能有5000元租金，总的加起来一个月的收入可高达21000元，基本能够支付住进养老院的费用。在没有后顾之忧后，两位老人开始圆年轻时的出国旅游梦了。

 “以房养老保险”咋操作？

 1.什么样的人可以投保？

 60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。

 2.房子抵押出去后，老人还能住吗？

 当然可以。房子抵押后，房屋产权仍归老人所有，房主仍拥有房屋的占有、使用和处置权。

 3.房屋如何估值？

 由保险公司和老人双方协商选择一家第三方公司对房屋进行估值。

 4.房屋抵押后的月养老金怎么核算?

 该产品在投保时，投保人与保险公司约定每月的基本养老保险金额，该金额基于所抵押房屋的评估价值，并在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。

 5.房屋升值的部分怎么算?

 投保该产品，房子的所有权仍归老人。老人身故后，其继承人享有优先赎回权，可以选择偿还保险公司相关费用赎回房屋;如继承人不选择赎回，则保险公司对房产再进行处置，处置所得优先偿还保险公司相关费用，如有剩余归属继承人。

 6.投保后，后悔了，咋办？

 该业务设定了30天的犹豫期，相比普通保险产品15天的犹豫期明显延长，这也是为了给老人更多时间考虑清楚。如不愿意继续投保，可选择在犹豫期内解除合同。

 7.犹豫期过了还能退保吗?

 据幸福人寿介绍，客户可随时退保赎回房屋，终止保险合同，但要承担一定退保手续费和其他各类费用和损失赔偿。

 “以房养老保险”适合谁？

 “以房养老保险”目标人群主要是中低收入家庭、失独家庭、“空巢”家庭和单身高龄老人，特别是无子女老人或者是老人有多套房，无需留房给子女的家庭。

 实际上，把房子抵押给保险公司领取养老金这件事，很多人尚难以接受。公开报道显示，截至今年6月，有多家保险机构获得了“以房养老保险”试点资格，但开展业务的仅幸福人寿一家，且完成承保手续的不足百户。究其原因，主要有三：

 第一，中国人“养儿防老”和“家产传后”的传统观念根深蒂固。

 第二，人们对制度设计、操作标准方面顾虑多多：房价如何评估，上涨收益算谁的？

 第三，我国的房价高度的波动性和不明朗的发展走向使得稳定的房价上涨预期难以形成，致使保险公司担心无法收回全额贷款的风险。

 让“以房养老”这个创新金融产品发挥更大的作用，还需要做多项工作。

 首先，有关部门应该有完善的政策规定并做好监管，不断完善相关的配套措施，使其成为公共养老的有力补充。

 同时提高受益面，试点“以房养老”向“以房养人”转变，房屋变现后,不仅可用于养老，还可以用于子女创业、孙辈就学等。特别是,逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产,如商业类的房产、共有产权住房、农村宅基地房产、农村家庭承包的土地使用权等列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题，从而提高“以房养老”的吸引力。

 他山之石：国外如何“以房养老”？

 在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的是美国，除这两个国家外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。

 美国：美国“以房养老”“倒按揭”贷款对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：第一，联邦政府保险的倒按揭贷款；第二，由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；第三，专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值收益。

 加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万-30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。

 新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由后者一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处理,“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。

 日本：日本老龄化现象十分严重,导致其“以房养老”也非常普遍。通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。这种贷款不需要还债，贷款人死亡时房子作为还债的资金。

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