二手房买卖的程序和要注意的事项你都知道吗？

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 二手房作为房地产市场中一个重要的商品，因为其优越的地理位置和周边完善的配套设施，受到不少人的青睐，今天我们就一起来了解一下二手房的买卖过程。

 二手房买卖一般有4个阶段：选好房子——实地看房——签合同——过户。

 一、选房子

 现在的售房信息我们一般都是从网上获取，先考虑好自己想要买哪个位置的二手房，然后再在网上搜索该区域的二手房出售信息，从中筛选出自己心仪的房子。可以多选几套，以便看房时发现信息不符了及时换下一家。

 由于现在很多中介为了揽客，会在网上发布不实的房屋信息来吸引眼球，所以在搜索房源信息的时候，我们要注意分辨信息的真假，避免做无用功。

 网上常用的虚假信息套路有：

 1、图片作假。房屋的图片也许是精心挑选的角度，也许是挑选了装修最好的那套房的照片，甚至更有可能直接就是假照，是网上搜的图片。

 2、价格作假。故意放一个很低的价格来吸引眼球，然后在后续的交易中通过各种理由加价。

 3、同一套房多次发布，或者已经卖出去的也发布。给你造成一种这个中介销售了很多房，这套房很火爆的错觉，让你买的心情更迫切。

 怎么判断信息的真假？

 1、看到“急售”、“超低价”、“打折”等字眼，都要小心，最好是查一下同一小区或是周边小区的房价，如果价格相差太大的话就是假信息。

 2、看图片，毕竟二手房是二手的，如果图片看起来太新了没有什么生活的感觉，那么图片多半是假的，或者是该房屋刚出售时候的图；如果图片只有客厅或者卧室的，那么要小心也许这套房子的厨房或者厕所有问题。图片越多越细节，可信度就越高。

 3、看看对房屋的描述，如果很明显是复制粘贴的描述，那么该信息就不可信。

 二、实地看房

 1、看房屋位置。看看房子是不是在自己想要的区域，进出买菜等是否方便。

 2、了解屋主卖房的原因。如果是因为房子有什么质量问题或是快要拆迁了想卖，就要慎重考虑，最好不要买。

 3、检查房屋质量和相关配套设施。二手房最经常出现的问题就是屋子里的设施都老化了，水管什么的都漏了。这些一点要检查好，不能接受就让屋主维修或是换一家。

 三、签合同

 看好房子确定要购买了以后，要先了解清楚卖家的信息，如卖家的名字和房产证的名字是否一致，房屋的地址和房产证上的地址是否一致等。这些信息都确认无误了，就可以和卖家签订合同了。

 在房屋合同中注明的房屋面积、房屋地址等房屋信息，要按照房产证上的信息填写；付款方式付款时间等要填写具体的数字；卖家卖房包含的家具等赠送物品要在合同中明确写明；水电费、物业费等费用的交接时间也要注明；最重要的是约定好违约行为和违约责任，如如果卖方没有准时交房就是违约、如果买家没有按时付款也是违约，同时要详细写明如果一方违约，需要具体负责的违约金是多少。

 在合同的格式上，一定要使用正规的合同，并且不要留空，以防被人钻了空子。

 四、过户

 房屋过户分为两个部分，一个部分是去办理过户手续，把房产转到买房者的名下，另一个部分就是房屋交接。只有这两个步骤都做完了，买房方才算是真正的拥有了这套房子。

 1、过户

 过户的流程是：向房地产交易管理部门提交过户申请——管理部门审核——办理过户手续。

 过户需要的证件有：房屋所有权证书、过户申请表、保证书、房屋测绘图纸、房屋查档证明、房地产评估报告、买卖双方身份证和户口本、房屋买卖合同。

 过户需要缴纳的费用有：a）买方付——契税、产权登记费、抵押登记费。b）卖方付——营业税、个人所得税、土地收益金。c）双方共同承担——交易服务费。（很多卖家会要求买方付所有的税费，这是一笔不小的费用，买家一定要清楚自己该承担的部分，然后可以通过让卖方降低价格的方式来平衡为卖家支付的税费。）

 2、交割

 交割是买二手房的最后一道程序，这道程序过户房子再有什么问题都要买房方自己承担了，所以在房屋的验收上一定要慎重。

 首先要清点所有的设备，确保合同上注明的东西都在，并且是可以使用的。

 其次是要把所有费用交接清楚，水电费物业费宽带费等，要和原户主一起去办理过户手续，并且要求原户主结清所有费用。

 然后是交接所有的钥匙，所有房门的钥匙，车库的钥匙，楼下安全门的钥匙等都要一一清点。

 最后是去警察局查看该房屋下是否还有户口，如果有及时让原户口迁出，避免不必要的麻烦。

 等到所有的细节都确定无误之后，就可以签《房屋交接书》，注意一定要先验收房屋再签交接书，如果验收过程中有和合同不符合但是暂时没多大影响的地方，也要在交接书中注明，避免以后真的出现问题的时候，责任不明确。

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