房产也是商品，价格有涨有跌才是常态

 每年“十一”黄金周，对于房地产行业而言都是稀少难得的良机，尤其是三四线城市将迎来一批从大城市回乡置业的客户。不过今年的假日好像有点冷，特别是与上一年的火爆相比较。

 某上市房企在景德镇一楼盘的销售人员称，项目7月份开盘均价约10000元/平方米，现在还有部分房源，如果想要购买可以通过职工内部价转让，折合7500元/平方米，若付全款可再便宜10%，等于总共优惠了约三分之一。而在同地段的恒大地产某项目，2017年6月因开出8000元/平方米被一抢而空，成为现在的热门新闻。房价已呈跌落态势。  

 事实上，房价下行早已在一线城市和热门二线城市上演多时，北京、上海、厦门、南京、合肥等地近一年多以来稳中有降，只不过三四线城市房价改变情况尚未体现在统计数据之中。

 在房价下行过程中，亦出现一些颇不寻常的现象，比方上海郊区某楼盘开盘仅卖出不到5%，随后开始买房送宝马；杭州、上海、合肥单个楼盘的业主则由于开发商降价出售同小区一手房，引发不满行为。而在一年前，其间就有这些业主蜂拥而至抢夺房源，不少地方需求抽签决议是否可以买房。

 上述景德镇某上市房企楼盘用职工房转让形式“暗降”，很大程度上也是担心明降会让前期高价买入的业主难以接受。

 针对一些购房者因房价跌落发生非理性行为的现象，有必要明确房子交易是市场买卖，并非强买强卖，房子价格也不可能只升不降。

 回忆近两年三四线城市房价上涨历程，2016年以来，受惠于棚改货币化安置继续发力，有用带动了大批增量购房需求，让三四线城市房地产市场显着升温，成交量继续高位运转，房价更是加速上涨，购房者除了本地刚需以及改善性客群之外，核心城市外溢出资客也占据较大份额。

 到2018年7月，易居中国要点监测三四线城市房价大都打破万元大关，占比接近70%，相较于2016年1月，大都三四线房价累计涨幅超50%，中山、常州、慈溪等城市更是倍增。

 因此，此轮三四线城市房价出现下行最直接的原因是房价已升至阶段性高点，同期居民收入增幅着实有限，购买力早已透支。

 另一个重要原因是棚改货币化安置这个三四线城市房价上涨的首要引擎效果逐步式微。本年8月24日，呼和浩特宣告“全面中止房地产去库存调控办法”，成为第一个告别去库存的城市。实际上，现在大都城市已不存在高库存的问题，有的甚至库存严峻，易居研究院监测数据显示，2015年以来全国100城库存规模继续跌落，到2018年8月底，100城库存规划相当于2011年11月的水平，即库存规划回落到了七年前的水平。

 去库存使命的完毕，意味着之前致力于去库存的方针也将退场。曩昔几年，三四线城市广泛选用棚改货币化安顿形式，很多资金进入房地产开发商手中，在去库存的一起，形成了新的住房供给才能，取得很多现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，然后推进三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场出现过热预兆。很显着，货币化安置作为本轮去库存的一种手法，其使命已基本完结，理应当令退出。

 此外，开发商的行为也意示着楼市进入平稳状态。近来，房地产龙头企业万科在本年秋季例会现场打出了“活下去”三字标语，格外夺目亮眼。9月，品牌房企恒大、泰禾、碧桂园、阳光城等为加速回款采取各种降价促销手法。

 总的来说，房产也是一种商品，价格有涨有跌乃是寻常之事，仅仅是之前近二十年房价的一路上涨，让不少购房者觉得“房价是永远上涨”的，甚至将房价涨跌与我国经济相关起来。实质上，房价回归理性，有涨有跌才是常态。

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