房地产市场波动 行业大洗牌或将到来

 三季度以来，房地产销售继续放缓，各大房企纷繁打折促销，市场下行信号显着。波动的市场往往会带来行业的洗牌。

 近两年来，佳兆业集团致力于降负债、去杠杆，2018年上半年净负债率较2017年下降约42个百分点，但258%的负债率仍处于业内较高水平。

 不少房企的净负债率不降反升。据亿翰智库数据显现，2018年上半年，蓝光发展净负债率为115.6%，较2017年底上升22个百分点。

 富力地产的财务状况也日益趋紧。2018年中期报告显现，富力地产上半年的净负债率由2017年12月31日的169.6%，增加至187.5%。

 房企巨子中，恒大的净负债率较高。自2017年中期以来，恒大也把下降负债率作为阶段性方针，力求优化债款结构。但从中期报告能够看出，相较2017年年底，2018年上半年恒大的净负债率下降了56.4个百分点，为127.3%，仍处在高位。

 通过操控土地储备、操控费用等方法，恒大力求下降负债率，这一模式直接影响到公司的拿地扩张，限制了逆周期操作的空间。

 另一大曩昔三年高速扩张的巨子融创的状况相似。融创董事局主席孙宏斌表明：“这个行业的最大风险就是把地买贵了，咱们通过操控买地的节奏来操控风险，从2016年10月今后就没在公开市场拿地。”

 与之构成鲜明对比的，是另一部分房企资金富余。面临下半年内地房地产行业资金趋紧的市场态势，这部分房企显得愈加从容，在生计无忧的状况下，他们开端吞并扩张，特别以万科为甚。

 2018年半年报显现，万科持有货币资金1595.5亿元，其间主要是银行存款1593亿元，受限资金不足百亿，是上市房企中持有货币资金最多的开发商。其净负债率为32.7%，在行业中保持着较低水平。而2017年年底，万科的净负债率仅为8.84%。

 相同略显轻松的还有中海地产，2018年中期报告显现，中海地产上半年净假贷率为28.1%。自2017年以来，中海地产一向保持着相对急进的态势，在今年3月份的成绩会上，中海方面表明，2018年将继续活跃拿地，方案新拿地权益投资额港元1350亿元，同比增加22%。

 事实上，房地产职业的洗牌在上一年已露端倪。把万达旅游城和万达酒店分别打包卖给孙宏斌和张力后，万达董事长王健林走出了窘境。

 出于融资和再上市考虑，许家印也转让了一部分股权。恒大地产通过三轮战投，引入1300亿元，出让了约36.54%权益。

 10月9日，一位知名房企CFO指出，每一轮房地产调控，每一个经济周期，都有大佬很危险，特别民营企业，他们面临风暴愈加脆弱；而那些资金、综合实力强的央企、国企，更或许获益。

 一边是降负债率，严控拿地规划、勒紧裤腰带过日子；一边是资金充分，大举吞并扩张。在房地产周期下行的当下，房企越来越分化，最后演化出来的，将是一张新的行业地图。