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万科真正焦虑的,是在于未来的发展土地储备是房企生存和发展的命脉。只不过,在当前的市场环境和出售压力下,房企在拿地情绪上愈加慎重,特别是高价地。
本年以来,全国土地市场成交价格及溢价率持续下行,全体降温趋势持续。2018年前三季度,全国300个城市住所用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率18.3%,同比下降21.1%。
同时,土地市场流拍面积创新高。据中国指数研究院统计,本年前三季度,全国300城共流拍446宗住所用地,总规划建筑面积5645万平方米,约为2017年全年流拍地块的1.8倍。特别第三季度流拍土地面积占总推出面积的比重高达9.3%,达近年来的最高值。
大房企仍手握足够的土地资源,但比较上一年拿地节奏更趋于慎重。本年前9个月,碧桂园、万科、保利持续占有拿地金额榜三甲位置。其间碧桂园以1198亿元的拿地金额位居第一,同比下降28%,万科和保利分别同比下降8%和22%。TOP10房企拿地总金额达6994亿元,同比下降19%。
碧桂园总裁莫斌表明,下半年的土地出资会愈加慎重。中海董事局主席兼行政总裁颜建国表明,现阶段中海会采取很慎重的情绪对待出资买地,宁愿失去时机,也不想投错几块地。
这些龙头房企主要重视的区域中,长三角一直是个必争区域,跟着中西部区域经济兴起及产业转移,中西部区域土地市场热度也逐步升温。依据中指院计算,1~9月,长三角区域TOP10企业拿地总额达2818亿元,位列首位;中西部和珠三角以2118亿元和1718亿元排列第二、第三位;环渤海区域拿地总额位居第四位,为1141亿元。
从城市标的看,一二线城市仍是它们的拿地要点,但规划在下降。1~9月,土地成交金额TOP10城市总计成交9823亿元,同比下降9%,增速较1~8月回落14%;TOP10城市土地成交面积增速较1~8月回落6%。
随着棚改货币化安置的收紧,三四线城市风险现已开始显现。本年前9个月,三四线城市流拍住所用地占比达到了76.7%。7月31日之后至9月20日,溢价率超越100%的高溢价地块有111宗,其间在三四线城市的就有89宗,而中小房企和个人拿地就占了91.9%。
孙宏斌的焦虑亦与三四线城市的布局密切相关:其一,三四五线城市正在冷却,进行布局的开发商接受较大压力;其二,限价导致开发商前年和上一年买的地或许被逼以亏本价卖出。
恒大总裁夏海钧在年中业绩报告上透露,恒大除了把赢利做到了500亿元外,土地结构也完全翻转,一二线城市土地占比68%,而在2014年,这个数字不到50%。
市场降温时更是市场的洗牌期。于大房企而言,正是个捡漏的好时机。
刚喊出“活下去”口号不久,万科即花费32.34亿元,取得华夏幸福环京区域33.9万平方米土地项目大部分的股权,合作开发环京项目。这些土地首要位于涿州、大厂、廊坊和霸州市,均为住所用地,其间部分地块为半年内所拿。
一方面加速出货、回笼资金,以应对债款到期压力,另一方面乘机以合理价格添加土地储备,或许就是大房企们“活下去”的逻辑所在。
责任编辑: LTT2018
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