为什么租客免租金租房，房东还很高兴！

昨天，我发表了《惊爆！北京商住公寓可以贷款六成，贷款四十年，利率为零！》的文章，我提出的租金抵利息的商业模式引爆市场，很多人在问，哪里有这种只有押金没有租金的四十年可以免费居住的房子，快点给我介绍几套。

其实这种长期租户很多，确切说几乎所有租客都希望能够获得长期租约，因为以前短租结果必要总被房东涨价赶得到处搬家，只有长租才能给自己安稳的家。

当然更多的还是咨询和质疑，没有咨询清楚就贸然参与的成交只是激情，同样没有质疑的成交都是风险。当前咨询跟质疑的热度就是未来参与的风向标。

质疑，就是一个人从看不明白转化为看明白的过程，没有质疑，就没有市场，参与交易就是从看不明白转化为看明白的标志。看不明白时叫做观望，看明白时就是参与。成交的核心就是看明白的人自愿去用自己不着急的东西换自己着急的东西。

比如银行，就是货币使用价值交换的中介机构。银行的利润来源就是存贷差价，就是存钱人跟贷款人的利息差。存款人就是不着急用钱的人，所以把钱委托给银行，通过银行把钱出借给别人，因为对存款人来说，不着急用钱，所以钱的利息就低，通常银行给存款人的利息是0到4.5％，比如活期利息是零，理财利息平均4％，而贷款人因为着急用钱，所以付出的利息就高，通常是4.9到15％，比如有抵押的利息低，没有抵押的利息高。房贷就是把房子抵押给银行，所以房贷的平均贷款利率是5到6％。

银行的盈利点就是存贷差价，以及建立在存贷差基础之上的中介服务佣金。

那么有人愿意给银行的存贷差贡献利润吗？当然有，确切的的说，很多人为了能够获得银行贷款，甚至用离婚来获得贷款资格。

一套总价一百万的房子，如果贷款买，最后买房人加上利息的成本变成了三百万，这多花的二百万就是银行的利润，当然银行也有资金成本，银行还要给存款人支付利息，最后银行一笔房贷下来的利润可能就是一百万。

不能说多花了二百万买房的人就吃亏了，现实中反而是多花了二百万的人还认为自己占了便宜。所以政策才有限制贷款的限贷令，而限贷令的本质就是让没钱的人借钱去买高价的房子，反过来因为不能贷款的房子很便宜，所以限贷令就是给了有钱的人便宜买房的机会。

以万科中央城对比，传统的借贷模式是房客存款方把钱存在银行，然后是获得低微的利息，自己还要租房，发现利息根本没有房租多，自己还要倒贴房租，比如房客把六十万存在银行，正常每年的利息按照一年定期存款利息每年利息12000元，根本不够支付房租，这里万科中央城的房租每年按照四万计算。另一方业主贷款方把房子抵押给银行获得贷款六十万，每年要还利息四万多元，收到的房租还覆盖不了这个利息，房主还要倒贴。

结果租客存款方亏了，业主贷款方也亏了，双方亏的钱就是银行的利润。银行业就是传统商业模式的获利方，银行挣的就是双方信息不对称的差价，当然还有银行行业垄断带来的国家背书的溢价。

那么，有没有一种信息对称的模式能够让交易双方跳过银行直接交易呐？就像以前商铺很值钱，那是因为交易都在商铺里面进行，商铺收获了交易差价和信用背书溢价。可是现在，交易都改在了互联网平台，于是商铺价值打了折扣，反而是互联网平台收获了交易差价和品牌溢价。这就是我反复提到的能量守恒定律，也就是商业地产的市值转移到了互联网平台，互联网平台不断增加的市值就是商业地产减少的市值。

回到我提出的租金抵利息的商业模式，这其实就是免银行中介的模式，只要能够找到愿意支付长期房租的人和着急用钱的业主，就可能成交，双方谈好长期租赁的一次性支付价格，成交就是必然。

具体到上面提到的案例，万科中央城总价一百万，长期租赁价格也就是四十年使用权的价格是六十万，对应的所有权价格就是四十万了，因为房产的价格就是所有权价格加上使用权价格。

六十万买断四十年使用权的价格，以前是租户把钱存在银行，然后用银行利息无法覆盖租金，好处就是到期可以取金。现在租户一次性支付六十万给业主，业主把一百万的房子抵押给租户，保证了本金的安全性。然后租户住进房子里面，因为长期租赁，所以租户可以装修可以添置家具家电，并且不用支付租金了，退房时业主退还六十万本金同时解除抵押。对于业主来讲，如果把房子抵押给银行，获得六十万抵押贷款，每年利息四万多，房租无法覆盖利息，并且银行都是等额本息还款，对于先息后本的还款方式，业主压力很大。

现在，用租金抵利息的方式，对于双方来讲都合适，原来银行的利润归还了双方自己分配，交易安全性方面因为有房产抵押作为保证，跟银行的安全性是一样的。

商业的本质就是一个愿打一个愿挨，成交双方各有所需，那些贷款买房的人多花二百万的人看中的就是自己能够提前住上自己喜欢的房子。那么多花的二百万干嘛不去租房，还要买房呐？因为买房人害怕以后房价涨了，这个价格买不到了，所以才提前买房。而租房的人一定是认为房价不会涨或者可能下跌，根本没有必要提前买房，更没有必要花二百万利息的冤枉钱。