害怕房价下跌，又想获得房产投资的收益，有办法吗？

自从中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的房地产行业的全新定位后，中国房地产市场的发展思路就和国际模式接轨，那就是所有权(产权)跟使用权(居住权)的分离。房子是用来住的就是说的要突出使用权，而房子不是用来炒的就是指所有权不能短期买卖。

房住不炒的政策坚持两年多以来，短期炒房的现象基本消失，反而另一扇窗户彻底打开，那就是长期投资迎来了历史性机会。尤其决策层整顿理财市场，让高收益理财市场受到毁灭式打击，市场上基本消失了7％以上收益的理财产品，让理财资金开始涌进房产投资收益5％以上的领域。

当前楼市整体低迷，原因就是对房价的预期出现分歧，或者说看空的人更多一些。所以很多愿意投资高租金回报房产的人出现观望，这个观望就是既想收获高租金收益，又害怕房价下跌吃掉租金收益。

这个担忧的本质就是看好使用权的收益，但是看空所有权的收益，也就是认为未来房租必涨，但是房价会下跌。

既然明明知道房租肯定上涨，那么只投资使用权不就行了，既然知道房价会下跌，放弃所有权不就可以！

使用权的本质，就是长期租约，就是不仅可以自己居住，还能出租获得租金收益。更重要的是，因为是长期租约，租金未来的上涨收益归了自己，相当于投资了租金上涨的期权。只要未来租金上涨，就一定能够获胜。

有这样的只投资使用权，不投资所有权的房产投资吗，当然有。比如我前面说的万科城市之光的loft带装修公寓，总价120万每套，其中四十年使用权价值70万，永久所有权价值50万。

投资70万购买这种房子的四十年使用权，方法就是跟业主签七十万的借贷协议，相当把七十万借给房主，同时把房本的抵押做在出资人名下，四十年后房主还七十万给出资人，同时办理解除抵押手续。

我们来计算使用权的收益率，目前万科城市之光每年抛去物业费取暖费的年净租金收益四万，相当当年的租金回报率是5.7％，超过了银行贷款的基准利率。因为租金未来一定是稳步上涨，所以收益率是不断上升的，比如五年后年租金涨到7万，那么收益率就变成了10％，如果二十年后年租金达到年14万，那么回报率达到20％!那么三十年四十年后租金呐，很可能涨到天上去。

四十年后，使用权投资方还拿回七十万本金，给房主做解除抵押手续，双方解除借贷合同。

那么，使用权投资方是否可以提前解约，当然可以，一种方法是找一个人续自己的借贷合同，相当转单。还用一种方法，就是约定违约金方案，比如违约金十万，当十年后使用权投资方希望拿回七十万本金，可以支付十万违约金，拿回六十万，支付的十万违约金相当于住了十年的租金，也是非常合适的。

当然，使用权投资方最好的投资方方案就是不违约，不算未来房租上涨收益，按照当前每年四万的年净租金，四十年租金收益160万，到期后拿金70万，相当于保本，还白白住了四十年。

本金的安全性呐，房主120万的房子抵押在出资人名下，仅仅出了70万，还获得白白居住的权利。记住银行也只是抵押房产，并没有收过来使用权，所以比银行抵押贷款的安全性还要高。

那么房主为什么愿意呐，这就是租金抵利息的奥秘，房主从银行贷款还要给利息，并且是等额本息还款，现在可以四十年内不用还一分钱利息跟本金，只四十年后才一次性归本，这样的好事房主自然愿意。那么房主如果想转让房子怎么办，非常简单，一种方法是带租约转让，没有违约金，还有一种方法就是提前还款，只需要给使用权方也就是抵押权人十万的违约金就可以，这样抵押权人就可以解除抵押，让房主踏踏实实卖房，获得所有权上涨的收益，只要四十年内房价涨幅涨幅超过十万，那么所有权人就大获全胜。

那么，你们双方都皆大欢喜，谁会伤心呐，当然有，就是银行跟租房中介公司的生意就会越来越少，因为银行跟中介公司的利润被你们双方自己省下了，就像淘宝让交易双方直接交易，于是商场都消失了，这就是新商业模式颠覆传统商业模式的趋势。