净负债率普遍上升 房企中报暴露的问题

2018上半年的房地产市场，又是一个收获季。龙头房企大多出售飘红、营收大增、净利上涨，碧桂园、万科、龙湖三巨子出售超越3000亿，营收超越1000亿，净利润也近百亿或超越百亿。

但在一片繁荣的表象下，一股暗潮正在涌动。现已发布中报的3000亿、千亿级龙头房企，以及中型房企，清一色呈现了净负债率上升、运营性现金流通负或大幅减缩，持续一年多的楼市调控限贷、限价、限签的杀伤力现已显效，房企的流动性危险隐现。

在融资收紧、调控力度加大的布景下，保利地产研讨院以为，下半年房企融资端难有大改善。

全体而言，房企的流动性严重问题还将持续。若不赶紧回笼资金、确保财政稳健，部分房企的资金链断裂或将演出。

现金流压力

上半年，龙头房企的净负债率遍及上扬。一贯稳健运营的万科，净负债率为32.7%，比去年底的8.8%大幅上升，但仍处于职业低位。

一起，碧桂园、保利地产、华润置地、龙湖、蓝光等均呈现净负债率上升。其间，碧桂园上半年净负债率59%，相较2017年56.9%微升；保利地产净负债率93.26%，较2017年底扩展7个百分点。

龙湖2018上半年净负债率为54.6%，2017年底为47.7%；华润的净有息负债率为47.2%，较2017年底的35.9%也有添加。而负债半年内大增219.04亿元的蓝光，期末净负债率较2017年底提高22个百分点至115.6%。

但在过去的半年里，龙头房企均呈现运营性现金流通负或大幅萎缩，如万科完成运营活动发生的现金流量净额-42.55亿元，同比削减119.47%。上年同期为218.5亿元，上年底则为823.2亿元。

保利地产2018年中报显现，公司运营性现金流为-98.33亿元。

此外，碧桂园上半年的净运营性现金流虽保持为31.7亿，但比较2017年中和年底的164.2亿元、240.8亿元均大幅减缩。

中小房企也不例外。蓝光地产上半年完成运营活动发生的现金流量净额-1.82亿元，上年同期为39.10亿元。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，净负债率上升，运营性现金流下降，阐明企业的开销变多，回款变慢，融资恶化，负债压力添加了。

香港地产基金研讨人士黄立冲表明，限售、限价、限购等方针，导致整个房地产职业的流动性大幅下滑；一起，融资端持续收紧，比方适应上半年降杠杆的趋势，银行对房地产的借款持续收紧，中止了许多房企发债，职业运营性现金流急速恶化是遍及趋势。

严跃进指出，当时资金面收紧的状况下，房企应适当紧缩债款，经过联合开发或者入股等方法以降低负债压力。

部分房企转向租借运营等事务，并进行REITs等ABS融资。但中斗室企资金状况远不如龙头房企，即便能够发行应收款ABS，财政本钱也随之上升，中斗室企或寸步难行。

中金公司分析师张宇以为，此轮融资收紧也在客观上推动了金融资源向头部企业的集合，职业会集度估计将加速提高。

与时间赛跑

多位业内人士指出，下半年调控力度有增无减，房企的流动性严重问题或许还将持续。

“任何一家超越80%负债率的房企，都可能有闪崩的危险。”黄立冲预期。

由于资源大部分向龙头房企会集，中斗室企呈现资金链危机的可能性更大。

本年上半年，中弘股份资金链断裂，公司债款危机随之迸发。记者查询发现，中弘股份受北京商住限售影响很大，出售收入剧减，而其融资多来自信托和私募基金，资金本钱高昂也拖垮了公司。

中银世界分析师晋蔚以为，从房企现金流和财政状况看，一二线房企依据现金流状况调整出资节奏，但全体负债率上升。明年，龙头房企在持续扩张规划的一起，下行周期中也存在高杠杆扩张的财政危险。

关于万科、华润、龙湖等坚决转型城市运营的大中型房企而言，虽然资金链的危险较小，但他们正面对转型的关键期，在开发事务与运营事务上坚持着困难的平衡。

一方面，既要确保传统开发事务在必定程度上添加，一方面又要添加投入，加速培养新事务使之能够盈余，或者说，在旧事务减平缓新事务扩张上与时刻赛跑，是万科们当下面对的首要问题。

以万科为例，万科在开发事务上大幅放缓了脚步。上半年出售3047亿，同比增幅仅为9.9%，上半年拿地权益金额约578.2亿，仅占当期出售约20%。一起，万科将租借事务确定为集团中心事务，大幅新增房源6万间，增幅为60%。

除租借外，万科其他的多元化出资也添加了开销，如收买普洛斯的出资在上半年的财报反映出来，出资开销大增。

由于新事务尚处于培养阶段，不管长租公寓仍是工业小镇、教育医疗，盈余状况都仍是未知数。

比方，中国市场租金报答率遍及较低，“不挣钱”是遍及状况。据万科出资者会议透露，泊寓到去年底收入仅有数亿，目前看盈余模式依然待解。

黄立冲以为，龙头房企一般会呼应中心召唤，转型租借等事务，这实则令运营状况进一步恶化，由于租借事务前期需投入大量资金，报答周期长。

反映到财报，就是万科上半年1060亿经营收入中，来自房地产事务的结算收入份额仍高达95%，一起净负债率上升，运营性现金流通负，财政费用、管理费用添加，均与新事务规划扩展有关。

同时，由于上述管理费用、财政费用添加，以及新事务使用了并购借款导致本钱化率下降，万科上半年的利润添加大幅落后于营收添加。

万科在出资者会议上表明，长期看，管理费用等投入的增加，会和公司事务规划、盈利增长匹配。