土地流拍频发 “有利可图的地块越来越少”

 针对最近一段时间土地流拍频发的现状，业内人士剖析以为，持续严厉调控影响房企预期、融资环境收紧房企回避风险、土地出让条件愈加严苛，是导致现在土地市场流拍现象增加的三大要素。

 持续严厉调控影响着房企预期。依据中国指数研究院数据，2012年以来百城住所用地成交楼面均价00元/平方米。在严厉限价背景下，偏高的地价紧缩了企业的盈余空间，降低了企业拿地积极性。上海易居房地产研究院副院长杨红旭等人士以为，开发企业对后市判别由曩昔的乐观转为慎重，乃至悲观。土地流拍也意味着开发商不看好未来市场，不敢轻率加大房地产市场投资。

 当前，因为融资环境收紧，房企自动躲避风险。中信建投研报以为，此轮番拍的动因与上一轮不同，2014年是因为销售市场低迷，导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱，但是这一轮，在需求端销售市场安稳的情况下，流拍蔓延主要是房企根据利润率以及去杠杆背景之下的自动理性选择。

 业内人士普遍认为，目前房地产企业债款重压在身。据恒大研究院材料显示，到2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿元，其间规模最大的是房地产开发贷，为9.6万亿元。详细看，从2018年下半年到2021年，房企会集兑付的有息债款规划分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元，2022年及今后共0.9万亿元。从本年下半年到2021年，房企行将进入偿债顶峰，房企现金流面临考验。一位业内人士说，到9月10日，A股总市值为5.73万亿美元，也就是说，房企未来的债款总额将相当于A股总市值的近一半。

 易居企业集团副总裁于丹丹等业内人士表明，面临国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和会集的偿债压力等，企业资金进一步承压，拿地积极性削弱，土地流拍数量添加。

 与此同时，部分地块出让条件严苛，也是流拍现象添加的一个重要原因。天津自本年4月以来住所用地流拍地块悉数要求限地价、竞自持、竞配建，总规划建筑面积189万平方米。北京本年1月至今住所用地共流拍六宗，其间四宗地块为限竞房，两宗地块为共有产权住宅。

关于本年土地流拍加剧的原因，中国指数研究院剖析以为，限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热门城市推地的重要要求，关于企业来说，这些约束条件给项目盈余和周转带来了压力，对企业资金支撑提出了更高的要求，企业拿地愈加慎重。

 “房企在计算了成本、收益之后，觉得有利可图的地块越来越少，所以拿地的积极性越来越低。”正荣集团投资部相关负责人说，“在销售端，政府给开发商规则了价格，实施限价；在供给端，政府的起拍价定得比较高，给开发商留下的盈余空间非常小。”