楼市的成交量温和上涨，一线城市持续回升！

经过去年下半年的大幅调整，我国楼市在本年前六月逐步从底部回暖，成交规划稳步复苏，房价涨势全体趋稳。详细来看，随着“因城施策、分类调控”继续遵循，市场格局发生显着变化，各能级城市楼市分解越发显着：一线城市继续上升，二线城市全体维稳，三四线出现小幅下行。

一二线城市：

“成交主力”定位日益凸显 中西部城市体现抢眼

住房出售涨幅放缓、土地溢价率继续下降、土地流拍数量猛增，房地产开发投资增速放缓，市场下行压力增大……回想去年下半年楼市的一片低迷，不少人至今还浮光掠影。来到2019年，中心重申“房住不炒”方针主基调，“一城一策”、城市主体责任的长效机制深化落实，调控方针未有实质性转向。在此布景下，楼市从“小阳春”到回归平稳，上半年全体成交量温和上涨。从月度来看，除2月因新年淡季成交动力缺乏，4、5月均坚持了4500万/㎡左右的成交规划，楼市稳步复苏。但在当地层面，“因城施策”有收有放，苏州、西安等调控加码，南京、佛山等部分调控放松，加之部分二三线城市“抢人大战”如火如荼，导致不同能级城市间的行情相对独立，分解愈演愈烈。

详细来看，一线和强二线城市“成交主力”的定位益发明晰，长三角、珠三角体现最为突出；部分弱二线和大多数三四线城市回调压力较大，需求透支和购买力缺乏成主因。研究组织数据显现，2019上半年，一线城市供需两旺，供给、成交量同比均显着高于去年同期，其间成交面积大涨43%，达1126万平方米。以北京为例，1-5月成交量达249万平方米，同比涨幅翻番至119%。剖析人士认为，在经历了严苛调控的沉寂期后，顾客放弃围观连续入场、积压的购房需求平稳开释，助推一线楼市成交回暖。

二线城市成交总量同比微增1%，与2018年同期根本相等，但环比8-12月降12%。从各城市1-5月的成交体现看，重庆、武汉、西安、成都、郑州位列成交榜前五，中西部城市排名全体行进。究其原因，上述典型5城人口基数较大、对周边吸附能力较强，不间断人口涌入刺激刚需和改善需求继续开释；房价收入比较东南滨海城市优势显着，较低的居民购房压力亦推进楼市上扬。此外，东南滨海地区的中心城市如宁波、福州、苏州、天津、厦门市场均显着回暖，但长沙、青岛、大连等城市则受困于方针面紧绷与需求透支，同、环比均出现下跌，成交热度“精神萎顿”。二手房市场，从研究组织供给的数据看，一、二线城市成交同比均上涨，其间一线涨幅更大，同比上涨达17%；市场趋势与新房根本共同，呈现“先高后低”：一季度冲高上行趋势显着，二季度热度开端回落。

三四线城市：

棚改货币化“落潮”致购买力下降 楼市下行风险提高

在一线城市微弱拉动、二线城市平稳复苏的前提下，仅仅用“温文上扬”这类相对平缓的词汇描述上半年全体成交状况，源于三四线城市“拖了后腿”。揭露资料显现，本年1-5月，三四线城市全体成交下行，同比、环比分别下降5%和14%。除了珠海、常熟等位于长三角、粤港澳城市群的三四线城市因市场需求尚存和方针利好而坚持杰出体现，大多数三四线城市项目去化下降、成交逐步疲软。据乐居买房调查，三四线城市成交下行，原因大概可归为两类。一是部分城市方针收紧影响延续导致成交萎缩，如徐州、扬州、芜湖等；二是方针环境相对宽松，但棚改货币化安顿力度下降、居民购买力透支制约成交。

据媒体报道，2019年棚改目标下调到285万套，比较2018年的580万套下降了一半。在财政部发布的方案中，大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降，其间山东、山西与河南降幅全部超越70%。另据证券组织测算，2018年棚改货币化推进的出售套数占总成交的份额达12.6%。棚改开工套数减半、货币化份额下降的状况下，楼市成交支撑显着缺乏。有组织预计，从本年下半年开端，三四线城市市场将继续面临下降风险。

房价：

各能级城市普遍上行 三四线城市领涨

相比于成交层面的分化加剧，2019上半年，各能级城市房价普遍上涨，其中一线城市全面上扬，涨幅由年初的3.3%扩大至4.8%；二三四线城市房价上涨相对平稳，二线城市9成以上房价同比上调，三四线城市整体涨多跌少。根据国家统计局定期发布的70个大中城市房价指数同比月度变化数据，今年上半年同比涨幅由1月的10.8%升至5月的11.3%，涨幅连续4个月刷新历史新高、之后维持高位。整体而言，在成交稳定的背景下，房价上涨压力依然较大。

具体到各能级城市，据乐居买房观察，房价原本就处于高位的城市，上涨幅度相对稳定，涨幅较大的主要集中在三四线城市。前者典型代表如深圳，以56581元/㎡的均价领跑全国，较去年同期上涨2%。而同比涨幅前十名的城市中有9座是三四线城市，较2018年末增加3座，其中桐庐同比涨幅最高达88%，其余上榜城市同比均上升20%以上。近年来关注度居高不下的二线城市，有9成以上房价实现同比增长。太原同比涨幅27%居首，武汉、合肥、长沙紧随其后；天津与去年同期持平，仅厦门一城小幅回落3%，但仍以33440元/㎡的成交均价暂居二线城市首位。

未来：

“新库存”或成隐忧 房企拿地需理性

放眼下半年，面对稳中微增的整体供应局面，有业内人士分析，核心一二线城市成交有望小幅微增或与去年大体持平，三四线城市因前期需求透支严重，短期内成交还将保持下行趋势，市场走势持续疲软。而在房价方面，“稳字当头”仍是主旋律。具体体现上，一线城市房价仍将继续高位维稳，项目均价大幅上涨或回落的可能性并不大。二线城市房价整体将保持坚挺，但在“因城施政”分类调控基调下，房价或继续呈现分化之势；除了小幅上涨、维稳或小幅回调这两种可预见的常态，诸如苏州、大连、南宁等被住建部点名预警的城市，不排除会有调控加码的可能，“控房价”已成必然。而对于大多数三四线城市而言，上半年房价已达阶段性高位、居民购买力普遍疲软，预计未来上涨动力有所不足，房价整体呈下行趋势，但南通、珠海、常州等归属长三角、粤港澳城市群，受政策驱动仍有需求上涨空间的城市除外。

值得注意的是，目前市场仍处于严格调控之下，需求较难释放，部分重点城市新、二手房市场或面临“新库存”问题。易居研究院统计的上半年50城市商品房供求比与土地库存去化周期显示，当前二线城市土地库存去化周期仍处于长期的向上趋势中，并且即将超过三四线城市的水平。一季度以来房企在二线城市拿地面积快速增长，但随着“小阳春”的热度的降低，热点城市房地产市场下半年或将开始降温。

对此，易居研究院研究员王若辰在接受媒体采访时预测称，未来一年半，无论50城商品房成交量增加、减少或保持不变，商品房供求比都大概率将在大于1的区间内继续震荡上行。“商品房供应量将大于需求量，建议房企未来适当控制拿地量。”