全国土拍政策调控加码！南京凉意四起，部分片区地价一降再降……

2019年，全国土地市场像被龙卷风席卷过一样，部分城市接连出现土地过热现象，有关部门纷纷加码调控，调整土拍规则——

贵阳、太仓指导价上调、实施自持；苏州降地价、房价涨幅不准超过5%；东莞修改土拍规则引入终次报价，与均价相差的绝对值最小的房企将竞得土地；合肥土拍进入限价模式……

全国土拍新一轮调控通道之下，是否会波及南京？对于南京来说，土拍政策是否还会升级？近期土拍市场中，部分房企改道“外围拿地”、热点片区地价降温等现象，又意味着什么？

多城调整土拍政策、控制地价过热

1. 合肥——降低滨湖地价、严禁开发商围标！

4月12日，合肥土地网出台《关于调整滨湖新区居住用地区域最高限价执行标准的公告》，明确表示：滨湖新区居住用地(含以居住为主的商住用地)现调整为最高地价2280万/亩，最高楼面地价17100元/㎡。

紧接着在一个多月后，合肥土地网发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》，要求尽可能避免关联公司报名参加同一宗地的竞买。

2. 苏州——降地价！

5月11日，苏州市发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，将原来土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。随后，多宗地块市场指导价被下调！

3. 东莞——修改土拍规则，卖地取消价高者得

6月6日，东莞修改土拍规则，新规明确表示引入终次报价，与均价相差的绝对值最小的房企竞得土地，未获得终次报价资格的竞买人，不能参加终次报价。

4.杭州——             首次             出现了“限销售均价、限最高单价、限带装修价”

上半年杭州土地出让价格领先全国，6月29日，浙江省杭州市发布了9幅地块的出让公告。惹人关注的是，在出让条件中除了设置最高楼面地价之外，还规定了今后楼盘上市后的毛坯均价、最高售价和装修价格，为房价与地价上了“一把锁”。

事实上，伴随4月份以来各地土拍新规相继出炉，三四线城市出现的土地交易市场“小阳春”昙花一现。随后部分城市加码深化调控细节，抑制土地市场过热，成效显著。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“地价能不能保持稳定，对稳定房价、引导市场预期具有重要意义。稳房价、稳预期的关键，在于稳地价。”

南京土地政策持续加码

事实上，南京对于土地市场的调控一直在深化，回顾南京近三年的土拍政策：

· 2016年5月，南京官方发布新政，实行土地出让最高限价办法，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让。

· 2016年8月，官方再出新政，当网上竞价达到最高限价时，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

· 2017年6月，官方宣布取消摇号政策，当网上竞价达到最高限价的90%时，商品住宅必须现房销售。当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时，停止竞争地价，改为在网上竞保障性住房建筑面积。

· 2018年7月，取消现房销售政策，地块竞价达到最高限价时，改为在本地块内竞争自持商品住房建筑面积，每次申报面积200平方米。

· 2019年7月，在最近的一场土拍中，南京竞拍政策有微调。南部新城、燕子矶新城两个区域地块，在达到最高限价后改为竞争无偿移交的人才房面积，而非竞争自持的租赁住房面积。这一变化不难看出增加开发商的项目开发成本，加大房企拿地压力。

就今年土地市场反应来看，虽然3月以来，南京多宗优质土地集中供应，刺激地市热度明显提升，溢价率快速上扬，并且出现多幅地块触顶最高限价的现象。

但在4、5月住建部接连发出预警提示、自然资源部强调“分类供地”之后，开发商拿地热情明显回落，出手更加谨慎。包括河西中部、江北核心区等热点区域土拍大爆冷门，反而是位置偏远、门槛较低的地块，关注度更高。

在新一轮调控通道背景下，下半年南京土地供应动向还将面临着更多变数。

4大信号！南京地价格局生变

据金刚石数据统计，今年1月-6月，南京纯住宅、类住宅、商住用地的总供应面积约达301公顷，对比全年目标，目前已完成51%。供地潮爆发之下，多片区地价格局重新改写，市场出现一些新信号。

（1）部分热点片区地价回落

就在今年3月份，江心洲G08地块出让，经过上百轮叫价，最终触及最高限价，自持面积达到13000平米。不过，这一热力并未得到延续，6月份河西中部G22地块出让，仅竞价39轮就被保利收入囊中，楼面价32356元/㎡几乎不费吹灰之力。对比同属河西中部的海玥万物（42561元/㎡），地价直接跌回了3万+。

另外，江北核心区4幅涉宅地块于6月中旬出让，然而让人意外的是，全部没有达到最高限价，其中核心区G06地块，经过13轮报价就被卓越轻松斩获，溢价率仅为13.33%。

另外新希望首进南京，以53.2亿总价豪夺城北G01地块，楼面价22628元/㎡。但对比目前区域内最高地价（星河天赋30006元/㎡），此次拿地楼面价还是降了7378元/㎡。

（2）周边片区开始受追捧

一些拿地门槛较低的南京新兴片区，今年以来备受房企们的青睐。

其中，6月18日南京土拍，经过79轮的报价，桥林地块被江苏水利房地产开发有限公司竞得，触及到最高限价，成为此次竞拍中的“最大黑马”。

紫东新区以龙潭为代表，今年来成为新晋房企抢夺片区。4月底2幅龙潭地块出让，全部触及最高限价。其中，龙潭G09地块被正荣以14.4亿元总价斩获，自持商品住房面积7800㎡；同日，荣盛以总价10.5亿成功竞得龙潭G10地块，自持商品住房面积2200㎡。

（3）外来房企没有放松对南京市场的热情

南京市场对于外来房企来说，依旧是大蛋糕一块。

7月3日，江北G34地块被重庆华宇竞得，总价22.5亿，成交楼面价12137元/㎡。事实上，这并不是华宇            首次            进驻南京，早在去年，华宇就曾联合多家房企，曲线进驻南京：2018年6月，城南G27地块由金地、保利、南京建设三家合作拿地，后由金地、万科、保利、建发、华宇五家公司联合开发，即翡翠天际，这也是华宇            首次            进驻南京打造的项目。

另外，四川新希望在今年上半年斩获城北G01地块后，并未停步，并于7月初再度杀回南京市场，经过竞价72轮，以总价36.5亿元竞得新港G36地块，楼面价15977元/㎡。

深圳房企卓越于2018年首入南京，并在1年内神速布局4大项目，除了高淳浅水湾为卓越独自拿地操盘外，剩余3家均为联合开发：江北G27地块（印悦府、5家房企联合开发）、南京江宁G79地块（3家房企联合开发）、南京溧水蔚蓝郡（卓越拿地，2家房企联合开发）。

卓越对于这一土地储备量，显然是不满足的。就在今年6月，卓越5.1亿再度拿下江北核心区G06地块。从拿地轨迹看，卓越逐步从南京外围挺近主城市场，从配合开发走向主导开发。

（4）今年已成交9幅2万+地块 刚需板块受到挤压

虽然上半年主城仅10幅地块触及最高限价，相较往年火力不算太猛，但从楼面价来看，依旧诞生了一批高价地。截至发稿当日，南京年内共成交9幅2万+地块，包含3幅3万+地块，分别位于江心洲、城中，其中最高一幅为城中栖霞G17地块，楼面价39199元/㎡，接近4万关卡。

反观低价地项目，今年出让的地块中，成交楼面价不足1万/㎡的，主要分布在江北三桥、六合、湖熟、龙潭、溧水、高淳等片区。从新房趋势看，未来南京新房刚需重镇还将向这些片区靠拢、聚集。

值得一提的是，今年土拍市场冒出多个潜力新城，包括江北三桥、紫东龙潭等等。

其中江北板块在江北核心区、老山、雨山路等片区崛起后，地价水涨船高，基本属于“1万起步，冲刺3万”的水平，因此新崛起的三桥、桥林等楼面价不过万的片区，很大可能会继续走热。

而作为南京今年关注度最高的关键词之一，紫东新区的重要性曾多次在政府会议上强调，未来片区将与句容、镇江相呼应，形成联动作用。虽然这些地区目前较为偏远且配套规划尚未完善，后期发展还需要一定时间的沉淀，但是优势在于拿地成本低，对于融资环境恶劣、资金周转较难的部分企业来说，反而是打破瓶颈的突破口。

另外值得一提的是，今年溧水频频推地，多家知名房企进驻，包括弘阳、佳兆业、中交、万科等，涉宅地块除安置房用地外，楼面价区间在3543-6504元/㎡，而于2016年成功出让的北大资源颐和翡翠府，楼面价在9222元/㎡。溧水土地市场进入降温周期，留给项目的溢价空间更高，对于房企来说，发挥产品力的空间也会更大。