土地市场降温有助于调控继续深入

今年以来，土地市场呈现了明显的降温趋向，一二线城市土地流标现象增加。截至目前，一线城市流标8宗，流标数量同比上涨166%，流标面积同比上涨幅度达700%;二线城市流标68宗，流标规划建筑面积达796.66万平方米，相比2017年同期上涨了53%。

以北京为例，今年曾经有6宗土地呈现流标。流标缘由，一方面在于这些地块吸收力不大。六宗地块都是限价房和共有产权房，房价受限的同时，开发商需盘绕自持比例展开竞争，而且还有配建和还建等请求，加大了开发商的本钱支出并拖累回款速度。另一方面则由于房企资金链慌张。去年北京大范围供地，已耗费了开发商的大量资金，而今年银行对房企贷款资质审核请求越来越高，非标融资通道又被堵死，招致房企拿地更为慎重。

在此之前的十余年中，北京土地流标、流拍数量仅为31宗，属于绝对的卖方市场。即便一些地块开发前景并不诱人，但房企出于稳固市场占有率、占领品牌传播高点等要素依然趋之若鹜。今年以来，北京土地市场流标现象骤增，开发商明显趋于理性。从全国来看，土地市场也在低位彷徨，前4个月百城土地成交面积同比增长16.9%，但溢价率曾经由去年的40%左右降至20%左右。

土地市场降温的同时，我们还要看到，最新发布的70个大中城市房价指数同比仍在上涨，且环比涨幅有所扩展，“房荒”现象在不少城市接连呈现。能够看出，政策从土地市场向房屋市场的传导并不顺畅，究其缘由，在于完工面积的大幅降落和供地构造的明显失衡。

依据统计局数据，今年前4个月，全国房屋新开工面积仍在7.3%的程度，高于去年末的7.0%，房企拿地之后会选择尽快开工，但施工面积增速已降至1.6%的低位，完工面积增速更是降至-10.7%。由于完工面积减少，4月末全国住宅待售面积已降至2.85亿平方米，库存去化时间仅为2.4个月。而在2016年10月新一轮调控启动之前，这个数字是6.8个月。社科院近日发布的《2018年房地产蓝皮书》以为，由于中央政府规则新房价钱不能高于周边、二期不得高于一期等限制，开发商推盘积极性不高，转而拉长施工周期，延缓项目完工。

在库存减少的同时，中央政府应依据住建部和疆土部去年4月份发布的通知请求，加大土地供给的数量，但中央政府出于招商引资等要素思索，常常会加大非住宅用地特别是工业用地比重，减少住宅用地比重。以中南某省会城市为例，2017年该市市内六区挂牌108宗土地，(纯)住宅用地仅有13宗，远远低于非住宅用地。

所以，假如要确保房地产调控收到效果，就需求在加大供地力度的同时加快开发速度。近期住建部就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市，即请求有针对性地增加有效供应，抓紧调整土地和住房供给构造，鼎力开展中小套型普通住房。约谈问责有助于推进中央政府落实调控主体义务，同时也预示着房地产调控将继续坚持“从严”逻辑，不会放松。

短期来说，对中央政府而言，应努力于增加住宅用地数量，并相应调低入市土地价钱，继续为土地市场降温;对房企来说，则须放弃调控将会放松的梦想，加快推盘速度，完成快速周转，进而减少本身的资金压力。

从长期来看，必需关注到以“限购、限贷、限价、限售”为标志的行政调控措施对市场的扭曲，将来应着重发挥市场手腕，理顺供求关系，处理土地错配问题，真正构成房地产市场的长效机制，进而完成对行政措施的替代。