租房套路多 “租房贷”让人防不胜防

 在市住建委8月23日再发声，要联合市银监局、市金融局、市税务局多部分发动查询“租房贷”后，8月24日，针对近期发酵的“租房贷”，自如、相寓相继发声响。

 记者昨日从全景网出资者联系互动渠道得悉，我爱我家在答复出资者发问时表明：公司以及下属企业至今停止，未发行任何房子租借财物证券化产品(ABS)。

 自如昨日向新京报记者表明，清晰有月付、季付、半年付、分期等多种付款方法供租客挑选。其间的消费分期产品契合相关法律法规，而且会清晰奉告租客。“现在绝大多数租客选用现金在线付出，只有较少量租客挑选分期方法。”公司绝不会允许强制或欺骗租客进行贷款的行为，更不会以此进行违规套利操作。

 记者昨日造访丰台区的链家和我爱我家门店了解到，链家的自如和我爱我家旗下的相寓均有信用租房产品。

 现在，“租房贷”的散布状况、资金来源和盈利方法成为大家关怀的中心问题。那么，租客请求分期告贷怎么操作？分期贷的资金来源于哪里，危险有多大？

 多家中介存租房贷，租户多为信用贷款

 现在，蛋壳、自若等较大的租房渠道均存在这种租房消费分期贷款产品。8月24日，记者先后造访了丰台区的链家和我爱我家门店进行了解。

 据链家一位高档置业顾问介绍，链家的线下房源不支撑分期付款，房租分期只能在自若渠道上处理，价格、核算方法都是固定的，不行议价。

 其介绍与自如官网共同，即自若分期是为签约1年的租户打造的房租月付的租房消费分期的告贷产品，分期手续费率6.27%，共11期。只要是身份证登记用户、1年租期、自若信誉分满70分且为非学生、非企业用户，即可运用分期签约。

 运用自如分期的用户，首付构成为“月房租+月折后效劳费+押金”；后续每月付出“当月房租+当月效劳费+手续费”；另外享用全年效劳费7折，效劳费分12月。以月租3000元的新签约用户为例，运用自若分期，月租金3000，年效劳费为2520元，首付款为6210，尔后每月付款3411.27元，一年租期共付款40733.97元（除掉押金）。一般月付的月租金为3150元，年效劳费3780元，首付款需10080元（含房租、押金、一年效劳费），一年合计付款41580元（除掉押金）。

 与不运用分期的一般月付方法比较，运用分期的月租金、效劳费、首付款都会略低，一年一共付款金额也更低。

 与一般年付方法比较，运用分期的一年总付款金额更高，但一般年付需一次性拿出41880元（含押金）的首付金额。

 是否运用自若分期由用户自行挑选，在自若app上签约挑选付出方法时，若勾选“自如白条”，就是挑选了贷款方法，协作方为京东金融。

 与自如比较，蛋壳的贷款产品更为荫蔽。针对有租客反应租房时并不知道要分期告贷，直到签约时管家提示才知道，蛋壳公寓客服通知新京报记者，蛋壳签定租房合同和告贷合同必须由管家代办，住户不能自己操作。

 据蛋壳公寓官网介绍，分期月付产品并无房租及相关优惠，仅仅是享用月付。例如房租3800元，押一付三首月需付15200元；运用分期月付后，首付7600元，之后每月付3800元。记者问询蛋壳客服得知，若客户半途退租，分期告贷合同免除，未发作的告贷不必客户还；若转租或换租，原合同停止，新签的合同重签请求分期。

 记者造访我爱我家门店了解到，其旗下相寓也有信用租房产品，由相寓与芝麻信用、房司令协作推出。据事务员介绍，“若想经过芝麻信誉分期付款，需在付出宝上扫码认证，经过的话就能够处理。”芝麻信誉分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期效劳费为月租金的5.8%。以3000元房租为例，芝麻信誉分700分以上用户首月付出3174元，今后每月付出3174元；700分以下用户首月付出6174元，今后每月付出3174元。如若半途退租，不仅需付租房违约金，还需付分期违约金，按贷款合同规定交给房主。

 剖析称ABS存在底层财物违约危险

 房租分期最早呈现在2014年，然后长租公寓方“二房东”的“参与感”越来越强，环绕房租的金融衍生品的规划也更加杂乱。

 沣信资本产品研发部副总裁陈岱以为这背面的深层原因在于本钱的逐利性本质。“房地产事务阶段上大致能够分为开发、买卖、财物处理三个环节。跟着商场逐渐从增量年代进入存量年代，本钱的风口也在向后端专业效劳和财物处理搬运。在方针大力支撑长租住房开展布景下，本钱大举进入这个职业家常便饭。”

 天眼查信息，北京自若财物处理有限公司100%控股了北京自若日子财物处理有限公司与北京自若众诚友融信息科技有限公司。后者作为发行人，以中信证券股份有限公司为处理人，在上交所发行了两支总计金额为25亿元的财物证券化产品。即2017年8月4日发行的“中信证券-自若1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案”，发行金额为5亿元；2018年1月29日发行的“中信证券-自若2号第【N】期房租分期信任获益权财物支撑专项方案”，总发行金额为20亿元。

 据了解，ABS融资方法是以项目所属的财物为支撑的证券化融资方法，即以项目所具有的财物为根底，以项目财物能够带来的预期收益为确保，经过在本钱商场发行债券来募集资金的一种项目融资方法。

 以“中信证券·自若1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案”为例，其根底财物为房租，而且房租被作为预期收益作保，发债融资，预期收益率5.39%。

 那么，长租公寓是否真的如商场人士所言无本万利呢？一位有关消费金融范畴的出资组织担任人称，作为出资方看，首要看的两个问题是盈利方法和租售比，盈利方法是重视的中心。“房租收入减去拿房的本钱，减去运营本钱，可能不挣钱。”

 关于ABS方法下的危险，陈岱以为，信誉方面就是底层财物呈现了大面积的违约，导致回款无法付出各级其他本金和收益，这里需求着重的是，ABS产品重视的是底层财物质量，而不是发起人的信誉，当然增信办法也是很重要的。

 另外一点值得注意的是，在长租公寓ABS中，房子中介方作为发行的ABS产品的财物效劳组织，其首要担任构建及保护消费场景、供给数据支撑及财物处理效劳，最重要的是要确保能够持续的生成优质的底层根底财物，这是首要危险点，也是现在商场上发作哄抬租金抢占房源的最根本原因之一。

 除了ABS，租房贷的另一首要资金来源即为银行。7月25日，新京报记者以租客身份到蛋壳租房，付款方法为告贷。从欠据及合同概况上看，新京报记者总的告贷金额为24530元，年利率为9.86%，总利息为1154.34元，收款方为紫梧桐（北京）财物处理有限公司，每月还款为25日，告贷发放人为微众银行，告贷用途处写明为租房。

 怎么看待长租公寓方资金池问题？一金融人士表明，与同享单车押金问题很相像，中心危险就在于资金的活动性问题。除了监管层面临资金加以约束，现在还没有其他方法能够解决操控资金投向的方法。

 不贷款每月要多交446元房租

 租客在签约时，向小贷渠道处理一笔相当于一年房租的贷款，之后每个月交纳的租金，本质是归还渠道的租金贷。不少本年结业的大学生都阅历了这样的工作。

 本年7月初，大学生李晓（化名）在蛋壳公寓APP上找到朝阳区小红门鸿博家乡一间约14平方米的房间，标价月付2230元。签合同后中介才通知她，要享用月付2230元的价格，需求与渠道、第三方金融组织签定一份贷款合同，由第三方金融组织向渠道付出全年租金，住户每月准时向第三方金融组织交纳月租金。假设不运用贷款的方法，每月租金要多出20%，也就是每月2676元。

 算了一下差价，不贷款的话每月要多交446元，李晓挑选了贷款的方法租下那间房子，蛋壳管家最终为其处理了微众银行的贷款，并让小李去办了一张中国银行的借记卡，每月的租金交纳直接在该卡内扣款。

 本年结业的苏华（化名），经过坐落长春桥的一家名为“飞象长租”的中介公司，租下了人大邻近的一套三居室中的一间卧室。在签合一起，中介俄然奉告房租的交纳是用贷款方法。“之前看房、交流的过程中从来没提过贷款的事，直到签合一起才说要办贷款，而且也不能回绝，要租他家的房只能承受这种方法（贷款）。”贷款运用的是一个“元宝e家”的APP。

 苏华向新京报记者出示了“元宝e家”上的贷款概况，每个月7日还款，钱直接从银行卡划扣，若没有划扣成功视作逾期，逾期手续费是每天收取当期应还款金额的千分之一。“中介通知我是没有利息的，仅仅逾期会有利息”。

 但她与中介签的租房合同中没有提及这一贷款，一再要求后，中介才以手写方法补充阐明“假设中止合同由中介承当剩下贷款”。苏华表明忧虑这个手写阐明的法律效力，“假设中期退租的话，剩下的贷款不知道是不是还要我还。”

 事实上，早在2017年，“元宝e家”就被爆出卷进租房“被贷款”风波，涉事地产中介公司包含北京昊园恒业房地产经纪有限公司、上海的长租公寓爱公寓。

 保管一年起步 每年只能拿到11个月房租

 从房东的视点来看，保管方法下，房东与金色韶光（而不是租客）直接签约，保管期一年起步，“能够签两年、三年或五年，但不管保管几年给房东的都是一个价。”一位顺义区域金色韶光事务人员通知新京报记者，而且对房东只能按月付房租款，单月结算。

 以1年保管期为例，事实上，金色韶光跟房东签的是11个月合同，即由金色韶光付出给房东11个月年房租。金色韶光对房东的保管房子有一个月的“操控期”，用来为房子配东西、保管后找租客。而这一个月的房费就算作房东付出的费用。

 租客是与金色韶光签合同，中介收取1个月房费的押金。一起，该位金色韶光的事务人员表明，不存在租房贷。

 当记者作为房东方，向抱负空间事务人员咨询时，抱负空间的保管方法有两种价位。保管期限为3年或5年，5年托期的每年向房东递加100元房费（即5年合计递加500元），3年保管则不递加，且3年由抱负空间装备的家具家电不留下，而5年期家具家电则能够留下。房东需求向抱负空间付出每月50元的修理费用，即每年付出给抱负空间600元。房东与抱负空间签保管合同，抱负空间对房东押一付三、季付房费。

 租客也是押一付三，假设月付，租客要在与抱负空间签定的月租金根底上再每月添加100元。与租客之间没有告贷软件或APP，不呈现第三方告贷公司或银行。

 谨防“租房贷”引发局灶性金融危险

 近日，违规“租房贷”成为言论责备的焦点。昨日，北京也有市民反映相似的状况。对此，市住建委相关担任人表明，市住建委已经会同市银监局、市金融局等发动查询“租房贷”，将严查这些中介组织的资金来源和流向，一旦查实违规行为，将从严处分。

 “租房贷”自身并无原罪。当时言论责备的焦点首要触及两个方面问题，一是存在高度信息不对称，以信誉租借的名义，在租客不知情的状况下，运用了“租房贷”。二是成为中介或许长租公寓一种盈利方法，其赢利远远超越房租，异化成为一品种金融盈利方法，假设这种方法不及时监管的话，这会带来局灶性金融危险。

 据新华社报导，因无须交押金的“信誉免押金”，对租客极具吸引力，但实际上是一笔告贷事务，需求处理储蓄卡并“授权保管即便是从租金及效劳费对等的状况下，任何一个租客都不应该授权资金保管500万。至少存在过度授权，这是违规的。这种授权躲藏了很大的危险，尤其是假设对方获取了暗码。

 意味着持卡人有自主处置权限，再不能证明持卡人非法持有的状况下，很可能被视为银行卡具有者授权持卡人处置。

 这种说好的押零付一，实际上是由消费者以绑定本人名下储蓄卡做担保的方法，经过第三方互联网金融公司向指定银行请求告贷。该第三方互联网金融公司将租户需交纳的租金总额，一次性转账至我爱我家，消费者按月交纳房子租金及5.8％的“效劳费”予该金融公司。

 现在，中介与金融公司怎么共享这笔赢利尚不得而知，但从中介公司的视点来说，一次性获得了租金总额，获得了现金流，实际上是利益金融手法在租房环节加杠杆，一起这种加杠杆又不以中介公司自身实力或信誉获取资金，而是分散到租客身上，可能扩大倍数，到必定程度或许引发局灶性金融危险。（盘和林 中国财务科学研究院使用经济学博士后）