政府和银行要严格把控 避免租赁机构私设“资金池”

 据了解，目前租赁机构“金融化”显着。使用租客的信誉套取资金，再用该资金哄抬租金价格收房，一方面直接哄抬了房租，另一方面，该形式下资金杠杆高企，一旦资金断裂，将极大损害房东与租客的权益。

 目前来看，套取资金的方法包含，以租客月租分期，提早取得半年至一年的租金收益；或许租房者一般以季度或半年付租金，而租借组织交给房主则为按月付。中心的差额便形成了“资金池”。

 华夏地产首席分析师张大伟表示，租房贷具体来说，就是选择分期的租客，在签定《租房合同》的同时，还需要签定一份《贷款合同》。《贷款合同》中标明：本合同项下借款期限为11个月。贷款开始日以借款本金划离乙方账户之日为准，甲方赞同乙方托付第三方付出组织/银行以资金代付的方法将本合同项下的借款本金数额于借款之日起从乙方账户受托付出至房子财物办理人的指定账户。也就是第三方渠道会将一年租金一次性交给租借组织，租房者再按月还贷。

 “但现在这种做法在严管下几乎没有了，资金不再是银行等金融组织放款给租借组织，而是银行直接与借款人单线放款。”张大伟说。他还指出，除了租金贷外，租借组织作为中心人因收租与付租之间的错配，因此形成了另一种“资金池”。

 链家地产一位置业顾问介绍，现阶段自如一般是与房主一次性签定3-5年的长时间租借合同，视房子状况和格式进行装饰或N+1的拆分，然后租给租户。

 该置业顾问表明，尽管租客是按季度或半年付租金，但中介交给房主则是按月付。“每年房租还需扣除一个月的租借办理费，由于或许涉及装饰，第一年还需视房子状况扣除45天至90天的空置费用。”

 张大伟说，尽管一套房源资金量看似有限，但长租类租借组织房源量达到较大规模后，该“资金池”规模则不行小觑。以60万间房源，每间房平均月租3000元核算，“资金池”规模或达百亿元等级。

 以自如为例，官网显现，自如已进驻全国9个城市，具有30万业主，140万自如客，管理60万间房源。有数据显现，自如2015年租金收入45亿元，2016年达到了90亿元，2017年的租金收入突破160亿元。

 2018年初，自如取得40亿人民币A轮融资。自如CEO熊林介绍，以2016年自如过手租金超越90亿元为例，如果以10%优质季付租户作为自若1号底层财物核算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除掉当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应交给房东的租金结余。

 “也就是说，自如方面经过鼓励租户预付租金和办理费能够取得充足的现金流，这部分现金流能够形成一个起浮的资金池，同时，自如方面经过信誉挑选不断提高租户全体优质率，然后成为自如1号兑付的保证。”熊林说。

 材料显现，2017年8月15日，中信证券-自如1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案正式建立，该项ABS发行规划为5亿元，其间4.5亿元优先级票面利率为5.39%。

 “对租借类企业资金监管难度成为租借行业最大的危险。机构的资金池不受监管，一旦挪作他用，必然会有经营风险。”张大伟说。

 张大伟认为，一方面，银行应严厉把控，涉租房贷款需直接对应至个人账户，并按月发放，最大程度防止违规行为；另一方面，政府应加强对组织与资金的监管力度，抬高租借组织的违规成本。建立资金监管渠道，租户、房主资金点对点，租借组织收取服务费等费用，以防止租借组织私设“资金池”，防范金融风险，也防止资本的垄断推涨租金价格。