19年棚户区改造计划减少将近一半，对房地产行业有什么影响？

4月16日，财政部发布《关于下达2019年中央财政乡镇保证性安居工程专项资金预算的通知》，各地2019年的乡镇棚户区方案改造套数也随之发布。2019年37个省市棚改套数合计285.29万套，较2018年方案改造套数减少近51%。

2018年政府工作报告提出2018年～2020年改造各类棚户区1500万套的目标，其中2018年全国各类棚户区改造方案（以下简称“棚改”）开工580万套，实践履行626万套，超额完成年度目标。

1. 近几年棚改对房地产有显着支撑

据相关统计，截止2012年底，全国城市和建制镇中，各类棚户区和危房及无管道自来水、无厨房或厕所的不成套住宅有4200万户，数量巨大。2014年房地产职业显着下滑，库存问题开端凸显，在“去库存”的大布景下，2015年起，棚改货币化安置大力推广，2015-2017年棚改使命1800万套，货币化份额从2014年的9%快速提高到2016年48.5%，估计>

按照60%核算，2018年棚改对商力度推行对房地产职业起到显着支撑。需要注意的是，棚改货币化的实践影响可能要大于理论测算值，原因在于近几年房价显着上涨，炒房热情大增，棚改户拿到拆迁款之后可能会加杠杆然后购买多套住宅。

2. 方针转向，货币化降温，本年棚改使命锐减，但传导至新开工需要时刻

从去年6月份开端，棚改货币化方针开端收紧，市场也预期本年棚改货币化安置份额将大幅下降，以30%计，叠加本年的棚改使命，在其它条件不变的情况下，本年商品房销售面积同比将呈现14%左右的下降。

销售的下滑将传导至新开工，一般来说，销售领先新开工6个月左右。可是去年以来这个传导路径好像有点受阻，原因有两方面，其一，去杠杆的影响，在去发出资资金来源细分项里，国内银行贷款却呈现下降，这在以往是比较少见的，此外，2018年国内银行贷款占整个开发出资的比重为19.9%，是2000年以来的最低水平；其二、各地对土地开发时刻的限制，多地要求住宅用地有必要自土地交给之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。在此情况下，房企的为缓解资金压力，只要经过加快施工、高周转的方式来缓解压力，这也是近两年房地产常常超预期的主要原因。

那么短期来说，经过销售面积来预判新开工这个逻辑可能会失灵。那么高开工还能维持多久？存量土地和新购土地是关键因素，截止2018年底，房地产未开发的土地面积为4.56亿平方米，前低为2.42亿平方米，两者相差2.14亿平方米，2018年土地利用系数（新开工面积/已开发土地面积，已开发土地面积=上年底未开发土地面积+本年土地购置面积-本年底未开发土地面积）为10.86，新开工面积为20.93亿平方米，按此核算，新开工保持高增速（10%以上）的时刻将能保持一年以上时刻。这仍是仅考虑存量土地的情况，假如再考虑新购土地，则时刻将会挨近2年。