美国楼市怪现象频现：机构不断抛售，个人投资者却拼命接盘！

陈述中说到，大型出资者对美国房市的出资热心在2013年时就达到了巅峰，之后便一路下滑；而小型出资者则与之刚好相反。

美国房地产数据公司CoreLogic的最新研讨标明，美国出资者关于房地产的购买热度居高不下。2018年，出资者花在购买房屋上的资金创20年以来的新高。

不过值得注意的是，计算数据显现，这种增长的动力并非来自大型机构买家入场，而是遭到大量中小型房产出资者的推进，其间不少出资者都是刚需房的买家，尤其在租金回报率相对较高的城市、地区，这类状况特别显着。

小型出资者涌入房市

CoreLogic的研讨显现，2018年美国出资者将11.3%的资金投入了房地产商场，这是该公司自1999年进行这项计算以来的最高纪录，不光高于2017年的11%，也高于上一个高峰期（2012~2014年）的10.3~10.9%，当时的美联储还据守零利率，并在实施量化宽松（QE）的货币政策。

CoreLogic在陈述中说到，持有100套以上房产的大型出资者对美国房市的出资热心在2013年时就达到了巅峰（出资占比约24%），但之后便一路下滑，截至上一年底已缺乏17%；与之刚好相反的是，持有房产不超越10套的小型出资者自2013年起开端逐年加大了对房地产的投入，到2018年末时的出资占比已从2013年的48%上升到近62%。

而持有10~100套房产的中型出资者，其状况与大型出资者类似，当时在房地产上的出资占比为22.7%，较2009~2011年期间的近30%大幅下降。

此外，2018年出资者在刚需房上的投入份额高达20.3%，远高于对中、高端房产的出资（分别为7.8%、6.3%）。

如果结合上一年全球金融出资环境来看，小型出资者在房地产上加码的做法可谓是“歪打正着”。据德意志银行计算，若以美元计价，包含股票、债券、信贷、商品在内的70多个财物类别，其间九成在2018年的回报率为负，是自1901年有计算以来最糟表现。

但房地产商场却是个破例，惠誉世界评级公司（Fitch Ratings）在2019全球房地产展望陈述中指出，上一年的发达国家商场，除了澳大利亚、加拿大、瑞典等国之外，其他国家的房产价格均呈上涨趋势，2018年加息4次的美国均价也上涨了5%。

出资者更倾向在东部买房

CoreLogic的研讨还发现，出资者更倾向于在美国东部买房，其间购房率最高的10座城市有8个坐落东部（底特律、费城等），而只要两个在西部，分别是得梅因（Des Moines）和俄克拉荷马城。

相反，美国房产出资活动最不活泼的五个城市全部坐落落基山脉以西，其间四个城市都在坐落加利福尼亚州——美国房价最贵的地区之一。

至于为何不同地区的出资热度差异如此之大，CoreLogic在陈述中称，出资者买房最优先考虑的通常都是出资（租金）回报率，而房价较高的地区，因为商场溢价过多，租金回报率往往不会太高，商场也会比较平平。

与之相反，人口较多，同时均价较低的城市的房产交易量则往往要高许多，比如购房率排在第一的底特律，据美国住房联合出资公司Unison近日发布的一份陈述显现，底特律房价中位数仅51233美元，而当地人均月收入的中位数28617美元，买房并不必承当太多经济压力。

当然，除了租金回报率之外，出资者还会考虑未来房屋增长潜力、当地空置率、房产税等要素。陈述还称，通常一个求过于供的房地产商场尤其能招引资金流入，因为出资者普遍认为，出资一个供给不断削减的商场，远比一个供给持续增加的商场更安全。

降息预期将为房市火上加油？

尽管美联储在6月的议息会议上并未宣告降息，但美联储主席鲍威尔极为鸽派的表态，已让商场关于美联储年内降息的预期空前放大。

这一点从美国最大的房地产典当借款公司房地美（Freddie Mac）最新公布的房贷利率上就可见一斑。当时30年期的固定房贷利率为3.84%，低于一年前的4.57%；15年期的固定利率下滑到了3.25%，一年前为4.04%；5年期的平均浮动利率也降至3.48%，不如一年前的3.83%。

Zillow经济学家施塔克曼（Matthew Speakman）表明，本周典当借款利率基本相等，但在大西洋两岸两大央行相继唱“鸽”之后，典当借款利率料将继续下滑。

美国典当借款银行家协会（MBA）总裁兼首席执政官布鲁克斯米特（Bob Broeksmit）表明，因为降息预期大增，不少人挑选暂时撤回了房贷申请，希望之后会有更低的借款利率。他称：“尽管上周的借款申请量下降了4%，但再融资率比一年前增加了79.5%，购买活动也增加了4%”。

关于房市而言，降息能够直接降低出资者的出本钱钱，这无疑是一个不容忽视的利好要素。

全球海外中文房产平台居外网董事兼CEO罗雪欣女士在接受第一财经采访时表明：“美国房价近年来一向稳定上涨，但上一年以来，因为按揭利率上升而遇冷。本年上半年美联储关于年内利率不变的信号，现已让楼市有回暖迹象，如果年底前降息，则将导致更多出资人和本钱进入楼市，楼价上涨速度将加快。

她还称：“以前，在美国买房，一处房源会有好几个潜在买家竞赛，买方经纪人要使出浑身解数才干帮客户拿下看中的房子。随降息而来的楼市升温，这种现象料会重现。我们预料到202年上半年，美国楼价上涨速度会高于2018年的增幅（4%），但还不至于超越2017年（增幅7%）。”