北京土拍大战落幕 雅居乐、港中旅首在京摘宅地

由共计24家房企参与竞拍的两块亦庄宅地，最终一宗花落雅居乐，一宗由港中旅拿下。

6月21日下午，北京土拍大战落幕，当日北京出让的三宗地块全部成交，总成交价为98.76亿元。

其中，怀柔新城03街区HR00-0003-6004等地块被“城建+怀胜”联合体以36.36亿元底价竞得。由共计24家房企参与竞拍的两块亦庄宅地，最终一宗花落雅居乐，一宗由港中旅拿下，溢价率均超35%。

金茂亮相亦庄土拍

土拍开始前，24家房企报名争夺两块亦庄宅地，已使硝烟味渐浓。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企积极参拍，主要是由于一线城市的拿地难度和对未来市场趋势的判断。“明后年市场虽然不会快速上行，但必然处在稳步上行的阶段中，因此房企普遍重点布局一二线城市。但由于一线城市拿地难度较大，在一线城市有优质宅地出让时，房企会积极参与，以求在市场周期转好时，有好的业绩表现。”

24家房企中，近期因频退地引发了众多关注的金茂也赫然在列。更为引人注意的是，近日金茂拟转让股权项目中，包含其2018年拿下的同区域X89R2地块项目股权，与此次竞拍的两宗地相比，从土地面积及楼面价上看，X892地块都显得更具优势。

北京经开区河西区X89R2地块土地面积44933.4㎡，规划建筑面积112333.5㎡，以“限房价、竞地价”方式出让，商品住房执行70/90政策，商品住房销售均价不超过52695元/平米，且最高销售单价不得超过55330元/平米。2018年10月，金茂与路劲、中铁建组成的联合体以37亿元总价拿下了该地块，成交楼面价为32938元/㎡。

5月27日，北交所项目产权转让预披露信息显示，中国金茂拟转让北京昊远置业有限公司的34%股权。而北京昊远为北京经济技术开发区河西区X89R2地块的项目公司，由金茂、中铁、路劲共同设立。此次金茂拟将其持有的该项目股权全部转出。

在转出条件优质土地时，金茂积极介入此次土拍。据知情人士称，金茂此次参拍主要由于除未来金茂府外，其在北京地区剩余货值已不多，而且此次出让的两宗亦庄宅地紧挨金茂府和金茂悦，一旦拿下地，售楼处未来可延用。此次土拍中，金茂所在的三家联合体以金茂给出的授权价为准，而金茂此次给出的授权楼面价远超出让地的楼面价，一旦拿下土地，项目未来将由金茂操盘。

对此，财经网咨询了金茂品牌方，品牌方表示，此前金茂转让该地块是由于超过了公司授权价，但优质地块金茂都会去关注和争取，是否拿地是一个相对复杂的问题，需要综合考量，每一块地不能只看楼面价，还有很多限制条件需要企业去衡量。

据悉，亦庄X92R1地块竞拍过程中，金茂联合体曾6次举牌，但最终深耕北京市场的金茂，决心并不及初次进京的两家房企，金茂在R1地块的报价止步于29.6亿元，R2地块报价止步于28.4亿元。

雅居乐、港中旅首在京摘宅地

吸引了众多房企参拍的北京经济技术开发区河西区X92R1地块、X92R2地块，自身条件十分优越。

经济技术开发区河西区X92R1地块土地面积为36478.1㎡，规划建筑面积为80251.82㎡；X92R2地块土地面积35704㎡，规划建筑面积78548.8㎡。出让方式均为“限房价、竞地价、竞自持”，受70/90限制，容积率2.2的两宗宅地，未来将被打造为限竞房产品入市。两宗地块中商品住房销售均价不超过54160元/平方米，且最高销售单价不得超过56868元/平方米。

两宗宅地隔街相邻，周边教育、医疗资源丰富，不仅有亦庄实验学校、中芯国际学校还有在建的人大附亦庄学校西校区及北京二中亦庄中学，同时同仁医院南院和东方医院南院两家三甲医院分院均位于地块附近。另外，项目所处位置交通便利，两地块周边有八号线延长线瀛海站，东侧1.4公里有轨电车T1线兴海一街站在建。

最终，经过39轮报价，X92R1地块由雅居乐竞得，成交总价31.8亿元，溢价率41.33%，成交楼面价为39625元/㎡；36轮报价后，X92R2地块被港中旅拿下，成交总价30.6亿元、溢价率39.1%，成交楼面价38957元/㎡。

雅居乐和港中旅均为在京摘得宅地。在合硕机构首席分析师郭毅看来，作为两家开发商在北京的首个住宅项目，两家企业对项目未来价值的判定，并不仅取决于利润回报，品牌效应会占更大比重。“两家开发商会珍惜这个机会，而且会希望打造出标杆性的产品，企业的品牌效应在北京市场得到肯定，对其全国化战略是很好的品牌背书。”

亦庄产品创新将加速

近年来，两宗宅地所在区域附近，不乏知名房企的住宅项目入市。

贝壳找房显示，2017年6月开盘的亦庄金茂府整体定位中高端改善型，主打130-190㎡四居室，目前均价68000元/㎡。由金隅集团开发，今年1月开盘的金隅金麟府主打洋房产品，预计将在2021年交房，目前均价52695元/㎡。2018年9月，由保利、首开、金地三家知名房企联合开发的和悦华锦首期开盘，主力户型为89㎡三居和135㎡四居，目前在售均价52695元/㎡。

从周边二手房价格来看，北京城建海梓府以多层、小高层、高层为主，还有少量叠拼。二手房均价在53000-55000元/㎡之间。

郭毅认为，从整个亦庄来看，虽然目前在售项目不少，但是市场需求度仍有较好保障。“从去年到今年，亦庄地区整体的销售情况都很理想。今年亦庄限竞房市场也诞生了一些热盘，比如说和此次两地块位置接近的和悦华锦。对整个亦庄来说，目前存在高端、中端的一些产品，再加上限竞房这种面向刚需刚改人群的产品供应，其实已经形成了相对丰富的局部市场，也能覆盖更多的购房需求。”

但同时郭毅也表示，虽然整体来看，两项目的市场前景比较乐观，但由于土地竞价相对较高，在限价的情况下，产品受到了成本的限制，两家开发商是否可以在产品打造中，赋予其更多附加值，会跟未来市场去化形成直接对标。“在种种条件的限制下，限竞房产品很难做大的创新和变革，目前亦庄板块内的限竞房产品，顶多做了一些微创新、微迭代。随着两宗地块的出让，亦庄的新房市场未来将进入竞争高热阶段，所以未来产品创新速度可能加快。”