长三角地区土地储备大比拼，哪些房企已经走了一体化的发展道路！

今年政府工作报告中提出，将长三角区域一体化开展上升为国家战略。作为“一带一路”和长江经济带的重要交汇点，一体化开展的大概念出台，哪些房企能够占据主动？土地储备是衡量的重要规范之一。

  显然，布局多、质量高、资源广的企业无疑会在长三角一体化的开展道路上抢占先机。为此，咱们研讨房企在长三角一体化26个城市土地储备及其布局方法和特色，结合城市开展的契机来判别在规划利好下，这些土储能够给企业带来多少潜在货值？但一起也要看到一体化的开展必定是一个长时刻的进程。期间房地产商场改变具有周期性、波动性和差异性。所以，需求用开展的眼光去看待规划落地和各项利好，房企的开展和布局也需求细水长流，盲目追高并不可取。

  1 长三角一体化规划下土地商场首要“呼应”

  两会上政府工作报告指出，将长三角区域一体化开展上升为国家战略，编制实施开展规划大纲。方针利好以及部分城市出台落户方针，让房企嗅到了未来的开展潜力。并首要反应在土地商场，长三角区域部分城市土拍继续炽热，频出。

  1、长三角二线姑苏、南京、杭州、合肥等区域土地热度直线攀升

  自长三角一体化上升至国家战略后，以姑苏、南京和杭州、合肥等为代表的长三角二线城市遭到各家房企的高度重视，部分优质地块更是引发剧烈比赛。一方面是企业践行回归二线的战略需求，另一方面，未来规划利好预期也使得长三角的二线分外遭到重视，究竟更好的经济根底会使得二线城市在利好中首要获益。

  数据显现，4月份以来长三角区域二线城市的部分区域楼板价连续被改写。例如姑苏园区一周内楼板价连续被改写，最终中海以35.6亿元总价竞得姑苏园区苏园土挂（2019）02号地块，楼面价为30287元/平方米。这也是姑苏园区自规划建造以来，土地楼面价超越3万元。

  除了楼板价外，溢价率和竞拍轮数也反映了土地商场高热态势。合肥多幅地块溢价率超越100%。别的杭州、南京等热点城市在土拍中均采用了“限价加自我克制”的方法，但溢价率依然高于全国平均。而南京多幅地度和开发商拿地的信心。

  竞价次序方面，杭州、南京和宁波等城市皆出现多地块竞愿意在土拍中花费很多精力来参拍，付出更高的溢价，也说明晰关于二线城市楼市前景有达观预期，其间有很大一部分因素来自长三角一体化规划利好的支撑。

  2 规划房企生长三角一体化中最大赢家

  本乡企业抢占先机

  哪些房企能够在一体化开展中抢占先机？最重要的衡量指标便是土地储备。土储的多少直接决议了各家房企在长三角一体化中的成绩增加空间和竞赛格局。归纳来看，规划房企仍旧优势显着，部分浙系、苏系等本乡企业凭仗地缘优势在长三角一体化26个城市的总土储竞赛中占据一席之地。

  1、近15家房企一体化26个城市土储货值超2000亿

  长三角向来是各大房企布局的战略要塞，几乎近8成百强房企均在长三角有不同程度布局，因而长三角区域的竞赛自身就十分剧烈。在长三角一体化上升国家战略之后，无疑会加大企业在区域内的军备竞赛，特别是一体化26个城市中土储较多的企业将首要获益，一旦规划落地，能够及时吃透这一轮方针盈利。

  咱们以为，衡量各家企业的优势的规范便是总土储货值的肯定量。经过梳理典型房企在长三角一体化26个城市中总土储数据，并扣除了已售未结转部分后发现，规划房企依然优势显着，一体化中争夺依然呈现强者恒强的格局。其间26个城市中2018年总土储货值在千亿以上的房企超越27家，近9成来自千亿房企。规划房企因为其全国性的布局特性和区域深耕的才能，自身土储就比较广泛，加之长三角一向是房企布局的要塞，因而总量上优势显着仍在意料之中。

  从土储建面看，中梁、祥生等浙系房企体现突出，尽管单位货值不如出售前十的房企，但建面储备能够排进前十五。这也能反映出两家企业在长三角的布局特征依然是以三四线为主。并且，作为本乡企业，对区域内商场了解度、深耕程度、以及杰出的政商联系，使得其在长三角一体化土储竞赛中具有必定先天优势。

  2、绿洲、碧桂园、融创超5000亿货值领跑，浙系、苏系房企地缘优势足

  详细来看，绿洲、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超越5000亿，遥遥抢先其他房企。三家企业在26个城市总土储货值之和几乎是接下来30家企业总和的30%，优势十分显着。其间绿洲大本营本就在长三角，所谓近水楼台先得月，绿洲也是长三角一体化中土储最多的企业。而碧桂园和融创紧随其后，两者都是全国化布局的排头兵。一旦规划真实落地往后，土储规划上优势会逐渐体现出来，长三角的出售奉献也会逐渐加大，以三家企业的拿地、运营才能而言，未来规划稳定攀升可期。

  26个城市中总土储货值超越2000亿的企业也根本被出售前三十的企业所掩盖。作为苏系房企的代表，新城、中南货值均在3000亿以上，地缘优势不容忽视。而两个企业总土储中长三角占比也超越60%，未来出售要点区域的优势将愈加显着。而保利、龙湖、万科等出售前十企业在区域内总土储货值也超越2000亿。

  此外，走全国化布局的闽系房企，如宝龙地产、融信我国前两年扩张脚步加快，在长三角区域中也占据一些之地。在长三角一体化26个城市总土储排名显着高于其出售排名，考虑到近两年公司战略重心的转变，长三角区域或将成为其规划进阶的踏脚石。

  在土储货值超越800亿的企业中，有两类企业值得重视。

  榜首，规划房企如恒大、中海，并未在长三角一体化的总土储中排名靠前，与其前十的出售排名差距颇大。比较其他规划房企，长三角一体化区域内土储相对较少，规划利好带给这些企业的盈利将较为有限。一方面是自身战略重心不同所致，特别是恒大，尽管在26个城市中根本实现全掩盖，但并未进行过多的深耕，其战略重心仍旧在广东、粤港澳一边。而中海在长三角的布局主要是以二线城市为主，截止到2018年底，中海仅在杭州、宁波、上海有土储散布。不过，2019年中海仍在长三角活跃拿地，例如在姑苏以35.6亿元总价竞得姑苏园区苏园土挂（2019）02号地块，打破区域的楼面价记载，足见其加仓长三角二线的信心。

  第二，作为大本营，苏系和浙系房企在长三角的土储货值方面体现抢眼，其间浙系房企里祥生地产、佳源集团、瑞安房地产、滨江集团和众安房产等，尽管实施快周转模式，但其在长三角区域仍有较高的土地储备。而苏系房企中近年快速扩张的弘阳地产在长三角一体化区域内总土储货值挨近1000亿。作为本乡企业，弘阳土储布局根本都在长三角区域，26个城市土储货值占总土储占比超越80%。若能在掌握好区域内城市间轮动，成绩有望冲击前50名。

  总体而言，在长三角一体化中占据先机的主要是来自部分规划房企和地方性企业。前者全国化布局多年，后者地缘优势显着。而26个城市土储占总土储比重较高的企业更值得重视，在长三角一体化战略利好下，这些企业将成为较同规划房企实现规划弯道超车的利器。

  3、新期望、大名城等企业加速入场，本乡企业活跃调整布局重心

  还有部分企业尽管在长三角一体化26个城市中总土储货值相对缺乏，但近一年却活跃在长三角拿地，一方面是补充土地储备需求，为其未来规划扩张寻求支撑，别的一方面也遭到规划利好的预期，究竟早在2016年就长三角就现已开端着手预备协同开展了。

  全体来看，2018年规划房企在长三角区域内的拿地依然强势，但除掉这些规划较大的全国性布局的大型房企来看，出售排名较为靠后的地方性房企如三巽集团、新期望地产和大名城等2018年在长三角区域拿地也相对活跃，均期望未来能够在长三角区域内分一杯羹。例如作为川派企业，新期望进入长三角区域的时刻较晚，但近两年在长三角地区迅速扩张，特别2018年拿下了多块姑苏、杭州和宁波这些中心长三角二线城市的土地，为其未来的规划扩张打下了杰出的根底。能够看到，在规划利好的推进下，未来会有更多的百强房企继续进驻，也会带动区域内土地商场的竞赛加重。

  此外，还有部分在长三角土储相对充裕的企业也在活跃的做出战略调整。典型的如在长三角区域土储占比较高的企业——最近两年开展迅猛的中梁。作为扎根长三角，抢收三四线的房企，也根本实现在长三角一体化中的全布局，但土储结构上来看，二线城市中心价值地块仍缺失，尽管短期并不会立马反映在成绩上，但久远开展来看，三四线难以支撑成绩一向快速增加。因而，中梁在2018年下半年以来，频频在姑苏、杭州和合肥等二线城市落子。

  并且，从一体化的开展进程来看，二线城市无疑首要获益。所以，补充二线土储这样的战略调整使其土地布局愈加均匀，比较之前危险下降，且可减少方针利好错失机会，添加其竞赛力。不只是中梁，祥生、德信等浙系企业也在活跃拓宽二线。

  3、小结：规划房企暂时领跑，二线城市未来竞赛将更为剧烈

  从总土储货值来看，规划房企无疑在一体化的进程中暂时领跑，土储货值的肯定量高企，是其穿越区域开展周期的最大底气。其间榜首队伍的碧桂园、绿洲和融创在长三角区域布局广泛，不只能够分散危险，且不会错失不同城市的开展盈利，且这些房企自身便是全国化布局，在其他区域如粤港澳大湾区等利好叠加之下，强者恒强的效应益发显着。别的在长三角区域土储较多的浙系、苏系等本乡方针利好将为其未来扩张开展助力。

  值得注意的是，长三角一体化大布景下，未来中心二线城市对人口的吸引力将变强，例如如姑苏和杭州等常住人口增加较快。换句话说，二线城市将会在一体化中首要获益。而其间要点布局二线的企业也会首要得到利好，开展更具优势。

  因而，在全体回归二线的战略下，未来二线城市的土拍也会益发剧烈。剖析近80家房企在长三角区域进驻的城市，能够看出杭州、姑苏、南京等城市百强房企进驻数量远高于其他三四线。在长三角一体化利好推进下，一方面这些二线城市土地商场会愈加重烈，中斗室企想要打破壁垒进驻分一杯羹难度较大；另一方面，出售的竞赛也会愈加“惨烈”，很多供货之后比拼的是房企产能和运营才能。

  3 不同类型房企的长三角一体化中布局之道

  3月以来长三角土拍热度继续攀升、拿地门槛提高，对有方案新进驻长三角的企业来说压力会愈加显着，但关于本来现已在长三角有必定土地存量的企业而言，他们现已掌握了在长三角开展的先机。尽管很多房企都现已进驻了长三角区域，但企业规划、战略等不尽相同，在长三角的布局差异也决议其开展优势各有偏重。

  1、碧桂园、恒大等规划房企全掩盖，抢占方针盈利先机

  长三角城市群具有经济抢先、人口规划庞大、交通融合度高级优势，一向是房企争相进驻的要点区域，现在很多规划房企现已在长三角具有广泛布局，以2018年底企业土储散布的状况来看，完生长三角“全掩盖（土储遍及20个及企，碧桂园、恒大、融创和绿洲2018年出售额更是打破3000亿元，中梁也是近两年快速崛起的本乡企业。

  碧桂园：26城全掩盖，长三角中江苏省土储占比最重

  碧桂园在多年深耕后完结了对长三角26个城市的全掩盖，早在2008年碧桂园在江苏落下榜首枚棋子——泰州碧桂园，开盘即成为全市销冠，为企业进驻长三角区域奠定了杰出的根底。

  从现在土储建面散布来看，碧桂园在26个城市土储中有75%左右坐落三四线城市，与其“三四线围住一二线”的企业战略相吻合，镇江是其在长三角土储018年，同比涨幅高达27.42%，以此来看碧桂园在镇江的很多土储未来能对集团出售发生较大的奉献。

  分省份来看碧桂园土储更偏重于江苏省，占比靠前的几个城市多来自于江苏，如镇江、姑苏、无锡和盐城等。碧桂园在姑苏的土储建面超越400万平方米，占其长三角二线城市的一半以上，姑苏是碧桂园在长三角布局二线城市的重要据点：cric数据显现，2018年碧桂园在姑苏成交商品住宅建面33.4万平方米，位列全市第5，成交总金额为49.98亿元，位列全市第7。

  绿洲、融创：一二线比重超5成，26城中上海土储货值占比超10%

  规划房企融创、绿洲尽管没有完结26个城市的全掩盖，但其在长三角的布局也现已非常广泛，且布局状况与碧桂园比较有显着的差异：融创和绿洲长三角土储中，上海占比均超越10%，而碧桂园仅有缺乏2%的土地坐落上海，融创主要是因为其产品定位较为高端的战略需求，而绿洲作为上海本乡企业，在上海土储较多也较为正常.

  此外，融创、绿洲在二线城市的土储比例均在4成左右，较碧桂园高出20%，充分体现了企业战略上的区别。从企业布局的差异和土储总量差异来看，尽管融创、绿洲布局规划不及碧桂园，在长三角的土储总量也相较碧桂园有必定差距，但因为具备土储能级较高的优势，也意味着碧桂园要成为长三角出售金额最高的城市，只能经过强势扩张出售，以量取胜。

  就融创和绿洲对比来看，两者的拿地侧要点也有所不同，融创新增土储坚持以收并购、合作拿地为主，可有用下降土地本钱，其土储占比较高的城市为杭州、上海、无锡、姑苏，均是经济条件优越的中心城市；而绿洲更偏好布局一些高铁沿线的中心三四线城市，如昆山、芜湖、无锡，更易获得要点城市辐射带来的盈利。

  新城控股：一体化城市中土储集中江苏省，出售要点区域常州、姑苏土储足

  新城是典型的安身长三角快速扩张的城市，长三角区域是企业出资的中心区域，其在长三角区域的土储建面和货值别离占集团总土储的32%和41%。江苏是新城开展的大本营，新城在长三角的土储也显着更偏重于江苏省内，土储占比靠前的10个城市中，江苏占据8席，常州、姑苏各占总土储15%以上。

  出售方面，常州、姑苏也别离位列新城2018年出售的榜首、二名，别离奉献了186.6亿和171.6亿元的出售额，，出售TOP20的城市中半数来自长三角区域；结合各城市成交均价，新城成交量TOP20企业中，成交均价最高的5个城市也有3个来自长三角，别离为上海、 杭州和南京。从“质”和“量”上看，长三角区域的城市对新城出售的奉献度非常高，安身长三角也是新城成为黑马的关键因素之一，未来新城在进行全国化布局的一起，还应注意保证长三角土储的充足，维持自身土储的区位优势。

  关于品牌房企来说，在长三角区域完结全掩盖可享受区域内所有方针规划、交通规划带来的利好，确保不会因为布局失误而“踏空”，另一方面，在长三角各能级城市均有所布局，也能协助企业从区域上均衡开展，在区域内部打造更好的品牌影响力。从这个角度来看，布局广、货值高的全掩盖的规划房企在一体化中具有先行优势。

  现在来看企业在长三角内未掩盖到的城市主要以池州、宣城、滁州、铜陵和舟山为主，这些城市多为高铁/动车未开通城市或距离中心城市距离较远，品牌开发商入驻程度暂时不高。但这些城市房价、地价现在仍处于区域内凹地水平，关于想要进一步完善自身全掩盖布局的规划企业而言，这些城市存在进驻机会，究竟在一体化之下，跟着产业、交通等方面协同开展，这些城市有可能跟着本次长三角战略升级，房地产商场迎来一波上行。

  2、多数房企以区域聚焦为主，苏、浙成一体化中最重视的省份

  2.1环上海：辐射盈利最多的都市圈，中南、正荣等要点布局

  2.2环南京：地处苏皖接壤掩盖广，本乡企业弘阳、佳源优势足

  2.3环杭州湾：杭州中心地位突出，浙系房企的大本营

  3、金茂、禹洲等以二线为重心，部分企业需警觉三四线危险

  4、小结：规划房企全掩盖布局优势超前，本乡房企坚持战略深耕

  4 总结

  现在现已有多数企业抢占了长三角开展盈利的先机，而布局多、质量高、资源广的企业无疑会更胜一筹。但一起也要看到，一体化的开展必定是一个长时刻的进程。期间房地产商场改变也是具有周期性、波动性和差异性。所以，无论是区域内土储充足、还是急需经过规划利好添加土储来提高成绩的企业而言，出资布局依然需求理性对待。

  1、长三角一体化开展不会一蹴而就，出资布局依然需求理性对待

  长三角一体化开展作为国家战略，无疑会对当前区域内各城市经济、人口、交通带来活跃的一面。而经济的提高、人口活动、交通的通达也会对房地产商场开展起到正面效果，购房需求、购房才能添加都会对当地房地产商场久远开展起到支撑效果，而作为我国经济增加的压舱石，房地产商场预期向好也会反过来坚持经济稳定。

  关于企业而言，预期和信心更为重要，特别是在当前房地产行业规划面临天花板的困局下，作为最具活力、开放力、创新力的长三角，一体化的利好给行业和企业带来巨大机会和开展潜力。久远来看，无论是对规划房企坚持稳定的成绩增加，还是中小企业规划再上台阶起到推波助澜的效果。

  当然机会也伴跟着应战，究竟一体化开展归于大的开展概念，且现在尚无详细细则出台，因而不宜过度解读或过分达观。比如3、4月份土地商场炽热中，长三角二三线城市地价涨幅过快，且频出，“面粉贵过面包”的现象在当前商场走势并不明朗的状况下，简单形成企业资金链的紧张，需求警觉高位套牢的状况出现。而对有方案新进驻长三角的企业来说压力会愈加显着，因而盲目看好开展前景而高价拿地并不可取，房企在出资布局长三角一体化城市傍边仍需求坚持理性。

  2、环中心城市群内先天优势依然充足，部分三四线需求警觉潜在商场危险

  短中长时刻如安在一体化城市中布局？咱们以为中长时刻来看，从规划出台的意图来看，全面布局、均衡布局是不踏空节奏的安全做法。因而，一二三线均需求有恰当的布局，这也是企业布局结构的终极目标。

  短期来看，影响的因素比较多。规划出台细则如何、方针调控风向如何、以及商场走势都会影响城市群内城市的房地产商场。结合们现在商场走势来看，三四线遭到棚改衰退、需求透支等影响，商场热度在衰退，正在进行调整和修正根本面，短期危险较大。这一点从房企纷繁回归二线的战略也可见一斑。

  短期在长三角一体化的大布景下，城市圈内中心二线是出资布局的最佳选择。这一点在以长三角三四线起家而快速开展的黑马中梁身上也看见，2019年一季度中梁现已先后在合肥、杭州落子。