高负债压顶 银城控股囤多宗地块还未变现

 成立于1996年的银城控股自2002年起进入南京市场进行物业开发，约有50%的项目坐落南京。自2005年起，银城在长三角区域拓宽，先是进入无锡后，于2017年进入苏州及镇江，自2018年起拓宽至杭州、马鞍山及徐州。

 现在银城控股开发的物业项目达28个，已竣工项目可供出售总建筑面积及可供租借总建筑面积约250002平方米，开发总建筑面积1418649平方米，未来开发规划总建筑面积1618339平方米，总建筑面积3286990平方米。

 据材料显示，银城控股开发的28个物业项目中只有近四分之一的项目去化超越90%，包含西堤世界、长岛观澜润园、无锡山语银城等。这部分项目开发时间较早，如西堤世界动工于2004年竣工于2010年，长岛观澜润园动工于2013年竣工于2015年。

 不过，这28个物业项目里也有一部分较早开发的物业项目去化偏低。如锺山晶典项目是银城于2016年通过收买南京马会股权获得，该项目已于2011年竣工，但现在的全体去化仅为20.6%。银城在招股书中表示，该项目未产生开发成本。

 以南京项目君颐东方为例，银城于2015年1月签订了该项意图土地出让合同，并于次年3月份开始动工，2016年开始出售，到本年6月底，该项目预售或出售的面积只占到项目总体量的52.8%。

 此外，银城的部分项目开发周期十分长。如坐落无锡的住所及商业项目京梁合，该项目是银城于2007年从无锡世纪花园手中收买来的，总占地面积6.48万平方米，于2011年动工于2021年竣工，从收买到竣工该项意图开发周期长达13年。到本年6月底，该项目已售出面积占比为71.7%。

 招股说明书显现，由于一方山及蓝溪郡两个项意图若干商业物业竣工延误，银城有或许付出430万元的违约金。

 易居研究院智库中心计算的数据显现，银城控股在2016年~2017年间所拿的三宗土地至今没有开工。其间坐落南京的两宗土地既未开工也未动迁。

 三宗未开工土地中包含2016年银城在南京江宁区竞得的G54地块，面积73216平方米，楼面价19991元/平方米，为九龙湖“”。另一宗土地为2017年银城以5.79亿元的总价成功竞得的苏地2017-WG-1号地块，楼面价28255元/平方米，溢价率46.02%。

 有分析称，银城购买的多宗土地会因地皮增值而挣钱。而事实上，本年以来苏州、南京等地多宗土拍遇冷，开发商的推盘价格也趋于理性。以银城在姑苏姑苏区竞得的28255元/平方米的2017WG-1号地块来说，据克而瑞计算，该区域9月份所推8个新盘成交均价约为33710元/平方米。对于高负债压顶的银城来说，现阶段如何将地皮变现比坐等地皮增值似乎愈加重要。