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头部房企出货只需时间 中小房企却面临生死问题成立于1996年的银城控股自2002年起进入南京市场进行物业开发,约有50%的项目坐落南京。自2005年起,银城在长三角区域拓宽,先是进入无锡后,于2017年进入苏州及镇江,自2018年起拓宽至杭州、马鞍山及徐州。
现在银城控股开发的物业项目达28个,已竣工项目可供出售总建筑面积及可供租借总建筑面积约250002平方米,开发总建筑面积1418649平方米,未来开发规划总建筑面积1618339平方米,总建筑面积3286990平方米。
据材料显示,银城控股开发的28个物业项目中只有近四分之一的项目去化超越90%,包含西堤世界、长岛观澜润园、无锡山语银城等。这部分项目开发时间较早,如西堤世界动工于2004年竣工于2010年,长岛观澜润园动工于2013年竣工于2015年。
不过,这28个物业项目里也有一部分较早开发的物业项目去化偏低。如锺山晶典项目是银城于2016年通过收买南京马会股权获得,该项目已于2011年竣工,但现在的全体去化仅为20.6%。银城在招股书中表示,该项目未产生开发成本。
以南京项目君颐东方为例,银城于2015年1月签订了该项意图土地出让合同,并于次年3月份开始动工,2016年开始出售,到本年6月底,该项目预售或出售的面积只占到项目总体量的52.8%。
此外,银城的部分项目开发周期十分长。如坐落无锡的住所及商业项目京梁合,该项目是银城于2007年从无锡世纪花园手中收买来的,总占地面积6.48万平方米,于2011年动工于2021年竣工,从收买到竣工该项意图开发周期长达13年。到本年6月底,该项目已售出面积占比为71.7%。
招股说明书显现,由于一方山及蓝溪郡两个项意图若干商业物业竣工延误,银城有或许付出430万元的违约金。
易居研究院智库中心计算的数据显现,银城控股在2016年~2017年间所拿的三宗土地至今没有开工。其间坐落南京的两宗土地既未开工也未动迁。
三宗未开工土地中包含2016年银城在南京江宁区竞得的G54地块,面积73216平方米,楼面价19991元/平方米,为九龙湖“”。另一宗土地为2017年银城以5.79亿元的总价成功竞得的苏地2017-WG-1号地块,楼面价28255元/平方米,溢价率46.02%。
有分析称,银城购买的多宗土地会因地皮增值而挣钱。而事实上,本年以来苏州、南京等地多宗土拍遇冷,开发商的推盘价格也趋于理性。以银城在姑苏姑苏区竞得的28255元/平方米的2017WG-1号地块来说,据克而瑞计算,该区域9月份所推8个新盘成交均价约为33710元/平方米。对于高负债压顶的银城来说,现阶段如何将地皮变现比坐等地皮增值似乎愈加重要。
责任编辑: LTT2018
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