未来五年大湾区房产的财富指南！千万不可操之过急！

一、经济

1、总额及增速均处全国领先水平2016年与粤港澳大湾区11市GDP为9.3万亿，占全国GDP总额的13%，总额及增速均处于全国领先水平。经济总量位居全球四大湾区

第二位，仅次于纽约湾区。粤港澳大湾区外向型经济特征显着，但区域开展不均衡，经济总量区域差异较大，湾区内人均GDP现状区域差异也较大，内地与港澳相差最大可达40万元以上。

2、粤港澳大湾区中心城市广州、深圳等已开端从服务经济向立异经济转型。据《2017全球立异指数陈述》，深圳—香港“立异集群”排名第2，超越美国“硅谷”。佛山、中山、惠州、江门等现在仍为第二工业主导，正从工业经济向服务经济转型，活跃接受中心城市外溢工业。区域内具有华为、腾讯、中兴、格力、顺丰和大疆等领军企业。

二、人口：

1、呈攀升趋势，城市吸纳才能较强近10年来粤港澳大湾区人口增速一直高于全国均值，并出现攀升趋势。2016年大湾区人口总数已超越6800万人，增速2.0%，约占全国总人口5%。从人口流入增量来看，珠三角9城中深圳排名榜首、其次是广州，而东莞净流出最大。

三、土地

1、城市间存有差异，未来会越来越中心城市（广深珠）由中心向外拓展，并逐渐超越行政边界；佛莞最早向广深链接开展，现在也向外扩展；惠中肇江四城则于近年才开端接受工业外溢、住所外溢需求。随着湾区规划落地，未来九市将持续交融开展。

2、深圳：土地供给总量趋势性下降，面临“无地可用”。土地向商办倾斜，近五年商办用地占比由11%上升至44%。根据深圳市住所建造规划（2016-2020），十三五规划期间，深圳住所需求约180万套，新建住所预计仅30万套，居住外溢势能微弱。

3、广州：中心五区商办供给占比上升，黄埔的工业、宅地供地大户位置被增城、花都、南沙取代，中心城区宅地供给持续缩短。

4、珠海：近五年的土地增量首要来源于金湾及横琴，工业首要会集在金湾、商业会集于横琴，两区开展定位清晰。

5、佛山：早些年前，最接近广州的南海，住所/工业用地供给占全市份额最高，但近年开端减缩；而近年住所、工业供给向三水（衔接中山）和顺德（衔接肇庆）聚集，两地成为佛山开发重心。禅城、南海加速与广州同城化，开展较为老练，商业供给较多。

6、东莞：近年土地供给显着向工业倾斜，最接近深圳松山湖、东南临深率先接受深圳工业外溢需求，再向沿海、东部工业园分散。宅地方面，环深区域开发空间有限，未来住所需求还将持续向外分散。

7、中山：前些年住所供给计划性较差，部分土地存于私家手中；供地向工业用地大幅倾斜，在工业集群上开展迅猛，但近年宅地供给显着不足；土地利用效率偏低；整体开发强度较大、但城市内部差异显着，西北部开发强度大。

8、惠州：临深的惠阳前期土地供给占比较大，但近年无论是宅地仍是工业用地大幅下滑；大亚湾宅地成交亦显着放量；临近东莞的仲恺区（包含在惠城区内）亦是重点开展区域，接受深莞工业外溢需求。

9、肇庆：土地供给会集在中心城区及外围，均为接近佛山三水区域。中心区域（端州、鼎湖）以住所、商业用地为主，外围区域（高要、四会）以工业为主，接受广佛工业转移需求。

10、江门：开发区域仍首要会集于城区；近年，接近佛山的鹤山、接近珠海的台山宅地/工业用地大幅添加；政府方面亦在加强招引深圳工业转移。

四、定论大湾区买房价值投资选择城市价值选择，看人口、经济和土地。

1、人口：首要最关键抓住人口净增加的城市，避开人口流出城市，人口是全部的决定性因素，没有人便没有全部。

2、经济：抓住经济体量大增速快的、上市公司多市值高的城市。因

为人口流到那里，资金就流到那里，资本跟着流到那里，昌盛就在那里。还有要抓住城市工业支撑是否强壮，特别是高科技立异领军工业。

3、土地：抓住城市土地的供给量，是供求平衡仍是供不应求，物稀为贵。

买房便是买城市的开展潜力和前景，购房者经过买房共享到城市开展的盈利。经过对大湾区九市经济、人口和土地的剖析，并结合各区域现状房价、政策强度得出下表：粤港澳大湾区引荐区域